나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23189 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금정초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상19층 건물내 제12층 제1204호로서, 2019년 6월 24일에 사용승인 되었음. ┌외벽: 외장치장석 붙임, 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │내벽: 벽지마감 등 └창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보 설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (최고높이150m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 황인용)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경23189 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-12, 윤성리버티 12층1204호

신주소: 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-20 (장전동)

건물 용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상19층 건물 중 제12층 제1204호

사용승인일: 2019년 6월 24일

1.2. 2.토지정보

토지 면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지 지분: 9.115177593646461㎡ (약 2.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물정보

건물 면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

건물 지분: 47.6948㎡ (약 14.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이115m, 최고높이150m)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5, 접수일자: 2025-12-09)입니다.

이 기준권리에 의해 촉탁 또는 경매개시결정에 의한 등기 중 접수일자가 늦은 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 황

임차인: 황 (채권양도)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 09일

확정일자: 2022년 11월 09일

배당신고일자: 2024년 12월 12일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부등본 상 임차권(을5)은 말소 예정으로 기재되어 있어, 본 물건은 임차인으로 인한 추가 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 200,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

대상 물건 인근에는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

온천장역을 중심으로 형성된 상권의 일부로서, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역특성

주거용 오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 지역 내 유동인구 및 소비 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 금정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 인근 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역을 이용할 수 있습니다.

* 온천장역 주변으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 기타시설

* 주변에 공동주택, 주거용 오피스텔 등이 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 건물 내에는 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 물건은 임차인 황 의 대항력이 없는 것으로 분석되며, HUG와의 확약서 내용에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 관련 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 최종 명도 시점까지 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 황 은 대항력이 없으나, HUG와의 확약서 내용에 따라 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 원만한 명도를 위해 사전에 충분한 소통과 협의가 필요하며, 경우에 따라 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지 이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 아파트로서, 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2019년)입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 주거용으로 적합하게 조성되어 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 황 의 경우 대항력이 없고 HUG와의 확약서로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축급 아파트로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 온천장역 역세권으로 교통 편리.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 주변 학군(금정초등학교) 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가인 192,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없음을 고려하여 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁률을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 본건의 하자 여부, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.