나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22307 [1] 경상남도 통영시 한산면 두억리 434-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리 소재 "신거마을" 인근 주변에 산개되어 위치하며, 부근은 마을 주변의 경지정리된 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

도서지역으로서, 제반 교통사정은 비교적 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(2) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(6) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이며, 답(휴경지)임. 기호(8) : 세장형의 토지로서, 토질은 보통시되며, 경지정리된 답(휴경지)으로 이용중임. 기호(9) : 부정형의 토지로서, 지면은 동측 하향의 완경사지이며, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)~3) : 본건 서측으로 포장도로 및 동측으로 포장농로가 소재함. 기호4),5) : 본건 남동측으로 포장도로 소재함. 기호6),8) : 본건 북측으로 포장도로 및 남측으로 포장농로가 소재함. 기호7) : 본건은 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입 가능함. 기호9) : 본건 남측일부가 포장상태로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호2),3) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호4),5) 생산관리지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호6),7),8) 생산관리지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서500m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호(9) 계획관리지역(계획관리지역),생산관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22307 (1)

소재지: 경상남도 통영시 한산면 두억리 434-7

용도: 답 (논)

감정가: 119,761,000원

토지면적: 2,921.00㎡ (약 883.6평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 두억리에 소재하며, "신거마을" 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 도서 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 한산면은 통영시 남동쪽에 위치하며, 한려해상국립공원의 중심부에 있어 빼어난 경관을 자랑합니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 한산면은 도서 지역으로서 제반 교통사정이 비교적 불편한 편입니다. 다만, 한산면 내에서는 통영교통에서 운행하는 공영버스가 운행되고 있으며, 여객선 도착 시간에 맞춰 운행됩니다. 이 버스는 주요 마을을 경유하며, 두억리 지역도 노선에 포함되어 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 기호 1~9까지 총 9필지로 구성되어 있으며, 세장형 및 부정형의 토지입니다. 토질은 보통 수준이며, 대부분 경지정리된 답(휴경지)으로 이용 중이거나 전(휴경지)으로 이용 중입니다. 일부 필지는 서측 하향 또는 동측 하향의 완경사지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지들은 일부 포장도로 및 포장농로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인근지를 통해 출입이 가능하며, 남측 일부에 포장된 진입로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 생산관리지역에 속해 있으며, 일부는 계획관리지역, 자연취락지구에 포함됩니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 주거밀집지역으로부터 일정 거리 이상 떨어져야 하는 제한이 있습니다. 일부 필지는 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 거제수산업협동조합의 근저당(2025.02.06. 설정, 180,000,000원)보다 먼저 설정된 권리는 없으므로, 경매로 인해 위 근저당권 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 대위: 최재금 (1992-08-27)

* 소유권 이전: 김은정 (2007-08-17)

* 근저당권: 거제수산업협동조합 (2025-02-06, 180,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권 설정: 거제수산업협동조합 (2025-02-06, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 거제수산업협동조합 (2025-12-09, 155,628,495원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 통영시 한산면 두억리는 도서 농촌 지역으로, 주로 농경지와 농가주택이 분포합니다. 상업 시설이나 대규모 상권 형성은 제한적이며, 인근 마을의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지이용계획 상 생산관리지역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

한산면은 역사적 의미가 깊은 곳으로, 한산대첩의 유적지가 있으며 한려해상국립공원에 속해 아름다운 자연경관을 자랑합니다. 숙박시설로는 펜션 및 오토캠핑장 등이 운영되고 있어 관광객을 위한 편의시설이 있습니다. 면 소재지에는 면사무소, 파출소, 우체국 등의 관공서와 농협이 위치하고 있으며, 두억리 지역을 포함한 마을들을 연결하는 공영버스가 운행됩니다. 다만, 도서 지역 특성상 대중교통 이용 및 접근성에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 도서 지역의 접근성 및 물류 문제

섬 지역 특성상 육지와의 접근성이 제한적이며, 교통 및 물류 이동에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지 중 일부는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 규제를 확인해야 합니다. 또한, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 맹지 가능성

일부 필지가 지적도상 맹지에 해당할 수 있으며, 인접 토지를 통한 통행로 확보 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 한산면에 위치한 농지(답)로, 역사적 가치와 아름다운 자연환경을 지닌 도서 지역에 소재합니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 도서 지역의 교통 불편, 일부 토지이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리분석 상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 농지로서의 활용 또는 장기적인 관점에서의 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 한려해상국립공원 내 아름다운 자연환경에 위치.

* 역사적으로 의미가 깊은 한산대첩의 현장 인근.

* 농지이면서도 관리지역에 속해 있어 향후 잠재적 개발 가능성 (매우 제한적일 수 있음).

* 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,761,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 도서 지역의 농지라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 교통 불편 등의 제약 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 채권액(근저당 1.8억, 경매 채권액 1.56억)이 감정가를 상회하나, 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

(이는 시장 상황 및 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.