나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22332 [1] 경상남도 거제시 연초면 덕치리 49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남남해감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 덕치리 소재 '문암마을' 내에 위치하며 부근은 농촌취락지역으로 단독주택 및 일부 전, 답 등 농경지가 혼재하는 농촌지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지는 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 완경사지로 현황 ' 단독주택'의 부지입니다.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록구조 기타지붕 단층으로 외벽: 사이딩 마감. 내벽: 벽지, 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함
-[목록1.]지상 소재 이동 및 철거가 가능한 컨테이너박스 2개동과 철파이프천막(창고) 1개동 각 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22332 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

소재지: 경상남도 거제시 연초면 덕치리 49 (신주소: 경상남도 거제시 문암길 11)

용도: 단독주택

감정가: 241,564,400원

토지 면적: 393.00㎡ (약 118.9평)

건물 면적: 97.83㎡ (약 29.6평)

제시외 건물 면적 (매각 포함): 43.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 블록구조, 기타지붕 단층 단독주택 (2006년 12월 21일 사용승인)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 연초면 덕치리 '문암마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 농촌 취락 지역으로, 단독주택과 일부 전, 답 등 농경지가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 토지는 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다. 동측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 28일 접수된 장승포농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 김범조가 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 김범조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 8월 31일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명도 진행 시 보증금 및 차임 관련 추가 확인이 필요합니다.

기타 권리: 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 213,687,510원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 취락 지역에 위치하고 있어, 주변에 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

마을 내 또는 인근 지역에 기본적인 편의점이나 소규모 마트 등이 있을 수 있으나, 종합적인 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사나 주변 지역의 상업 시설 분포 조사가 필요합니다.

제공된 부동산 매물 정보 분석 결과, 연초면 지역에는 다양한 가격대의 주택 매물이 있으나, 본건과 유사한 조건의 단독주택 시세 정보는 직접적으로 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 마을 내 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 다만, 병원, 대형 쇼핑몰 등과 같은 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김범조가 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 신고되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있으므로, 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ,ㄴ,ㄷ'으로 표시된 제시외 건물(43.00㎡)은 매각에 포함됩니다. 다만, 별도로 매각 제외된 컨테이너박스 2개동과 철파이프천막 1개동과의 구분이 필요하며, 매각 포함되는 제시외 건물의 정확한 용도, 구조, 현황 등에 대한 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 연초면 덕치리 문암마을에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역 특유의 한적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하의 각종 권리는 말소될 예정입니다.

가장 중요한 고려 사항은 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재이며, 명도와 관련된 절차 및 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

또한, 매각에 포함된 제시외 건물의 현황 파악과 토지의 이용 제한 사항도 주요 확인 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

농촌 지역의 조용하고 여유로운 주거 환경을 선호하는 개인에게 적합한 물건이 될 수 있습니다.

매각에 포함되는 제시외 건물(43.00㎡)의 활용 가치를 면밀히 파악하는 것이 투자 성공의 중요한 요소가 될 수 있습니다.

거제 지역의 장기적인 발전 가능성과 연계하여 부동산 가치 상승 여력을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,564,400원

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김범조의 보증금이 0원으로 신고됨)

시세 분석 및 예상 입찰가 산정의 한계:

현재 제공된 JSON 데이터와 검색된 정보만으로는 주변 유사 부동산(단독주택, 연립, 다세대, 빌라 등)의 정확한 매매 및 임대 시세 파악에 어려움이 있습니다.

검색된 정보는 주로 아파트나 일부 단독주택 매물로, 본건과 직접적인 비교가 가능한 사례가 부족합니다. 특히, 농촌 지역의 단독주택 실거래가 정보는 공개적으로 얻기 어려운 경우가 많습니다.

따라서, 현 시세 기준의 객관적인 예상 입찰가 산출은 제한적입니다.

권장 사항:

정확한 시세 분석을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 부동산 중개업소 탐문, 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 가격 조사 등 추가적인 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

또한, 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70%~85% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있는 잠정적인 범위입니다.

1.9. 추가 확인 사항

대항력 있는 임차인 김범조에 대한 상세 정보(실제 점유 여부, 최초 보증금 및 차임, 퇴거 협상 가능성 등)를 반드시 확인해야 합니다.

매각에 포함되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ)의 정확한 현황, 용도, 면적, 구조 등을 사진이나 도면을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 존재 여부를 지도 서비스 등을 통해 확인해야 합니다. (검색 결과, 거제시 연초면 일대에 생활폐기물 소각시설이 있으나, 본건과의 정확한 위치 관계는 추가 확인이 필요합니다.)

본건과 유사한 조건의 단독주택 매물에 대한 최근 실거래가 및 시세 정보를 최대한 수집하여 비교 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.