나이스옥션 법원경매 통영 2025타경690 [1] 경상남도 거제시 고현동 37-11 2층201호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '고현버스터미널' 남동측 인근에 위치하는 '구분건물 2층 201호 외'이며, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 외로서, - 외벽 : 화강석 붙임 마감 등. - 내벽 : 세멘 몰탈, 벽지 도배 등. - 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 1~3 : 근린생활시설로서, 현재 내부시설 철거되어 있는 상태임. 일련번호 4 : 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 발신기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 14m 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

일괄매각.
[목록 1~3] 근린생활시설로, 현재 내부시설 철거되어있는 상태이며, [목록 4] 단독주택임.
본건 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광 설비는 건물 가격에 포함 평가되었으며, 설치 용량 및 가동 상태 등은 불명확함(감정서 참고)
2026. 7. 16.자에 채무자겸소유자 주식회사 썬으로부터 건물 옥상에 설치된 태양광설비는 주식회사 썬의 소유가 맞다는 취지의 의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경690 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 37-11, 2층 201호 외

* 용도: 근린생활시설 및 단독주택

* 감정가: 1,222,000,000원

* 토지 면적: 328.69㎡ (약 99.43평)

* 건물 면적: 539.98㎡ (약 163.36평)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건축물 준공 연도: 1998년

* 토지 이용 계획: 일반상업지역

* 특이사항: 유동화 물건, 옥상 태양광 설비 소유권 관련 의견서 제출됨

2. 입지조건

* 주변 환경: 경상남도 거제시 고현동 소재 '고현버스터미널' 남동측 인근에 위치하며, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 노폭 약 14m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권 및 등기부 현황: 현재 소유자는 주식회사 썬으로 확인되며, 등기부상 소유권 변동 내역과 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 있습니다.

* 부담권리: 하나은행 근저당 (864,000,000원), 거제시 압류, 하나은행 임의경매, 강순옥 가압류 (99,344,381원) 등이 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 권리: 하나은행 근저당 (을4, 2022-12-07 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 근저당 및 그 이후 설정된 권리(압류, 임의경매, 가압류)는 소멸될 예정입니다. 그러나 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대관계 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원이지만 이에 따른 불확실성은 존재합니다.

4. 상권분석

* 지역 용도 및 특성: 일반상업지역에 위치하며, 주상용 건물이 혼재하는 지역으로 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 상업적 잠재력: '고현버스터미널' 인근이라는 입지적 장점과 근린생활시설로 활용 가능한 공간이 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 일부 내부 시설이 철거된 상태이므로 재정비가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 환경: 고현동 지역은 거제시의 중심 지역 중 하나로, 편의시설, 관공서, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 (내부 철거): 목록 1~3번의 근린생활시설은 현재 내부 시설이 철거된 상태로, 이에 대한 상당한 규모의 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 태양광 설비 소유권 분쟁: 건물 옥상에 설치된 태양광 설비는 감정가에 포함되었으나, 채무자 겸 소유자인 주식회사 썬에서 해당 설비가 자신들의 소유라는 취지의 의견서를 제출하여 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 지상권 (인수되는 권리): 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 해당 지상권의 내용 및 행사 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 이는 채권의 유동화 과정을 거친 자산임을 의미하며, 관련 절차 및 특수성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 총괄 평가: 본 물건은 거제시 고현동의 상업지역에 위치한 근린생활시설 및 단독주택 복합 건물로서, 역세권(터미널) 인근의 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 내부 철거 상태, 태양광 설비 소유권 분쟁, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 물건의 장단점 요약:

장점: 우수한 입지, 상업 지역, 복합 용도 활용 가능성, 터미널 인근.

단점: 내부 철거로 인한 높은 수리 비용, 태양광 설비 소유권 불확실성, 지상권 존재, 유동화 물건.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 고현버스터미널 인근이라는 뛰어난 입지는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 큰 이점을 제공합니다.

* 개발 및 활용 가능성: 현재 내부 시설이 철거된 근린생활시설 공간은 새로운 업종 유치 또는 내부 재설계를 통해 높은 수익성을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. 단독주택 부분은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 수익성 잠재력: 상업 지역 내에서의 적절한 개발 및 활용을 통해 높은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례들은 연립, 다세대, 빌라와 같은 소형 주거용 부동산에 대한 것으로, 본건과 같이 복합 용도의 대형 건물과는 성격, 면적, 용도 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 현 시세는 제공된 데이터를 바탕으로 추정하기에 한계가 있습니다. 본 물건의 가치는 감정평가액 1,222,000,000원을 주요 기준으로 판단해야 합니다.

* 입찰가 산정 근거: 예상 입찰가는 감정평가액, 총 채권액 (963,344,381원), 내부 수리 예상 비용, 태양광 설비 소유권 분쟁 및 지상권 인수 여부 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 이러한 리스크가 있는 물건의 경우 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려합니다.

* 최종 제안: 상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가 범위는 855,400,000원에서 1,038,700,000원 사이로 제안합니다. 다만, 예비 입찰자는 태양광 설비 소유권 및 지상권에 대한 면밀한 실사를 통해 정확한 입찰 전략을 수립해야 할 것입니다. 보수적인 관점에서 약 800,000,000원 수준에서 시작하여, 경매 진행 상황 및 추가 조사 결과에 따라 입찰가를 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.