나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31436 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 한국토지주택공사 남서측 인근에 소재하는 라온프라이빗시티 내에 위치하며, 주위는 진주혁신도시내 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 16층 건내 16층 1602호로서, 외벽: 외장타일 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임. (본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가하였는 바, 관련 공부, 인근 주민 탐문조사 및 외부 관찰 등에 의거함)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등 오피스텔 관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : '감정평가액의 산츨근거 및 결정의견' 참조

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31436 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 16층1602호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물면적: 52.39㎡ (약 15.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근에 위치하며, 진주혁신도시 내 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역에 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 16층 건물 중 16층에 위치하며, 외벽은 외장타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가하여 관련 공부, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰에 의거함)

* 설비내역: 오피스텔 관련 기본 설비(난방, 위생, 승강기, 소방 등)가 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지 위에 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측 및 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 29일 접수된 당감2동새마을금고의 근저당(금214,500,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류(경남신용보증재단, 신용보증기금, 농협은행) 및 임의경매(당감2동새마을금고)는 모두 말소 예정인 권리입니다.

* 총 등기부채권액은 343,807,777원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2026-01-02

* 확정일자: 2026-01-02

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: (입력된 정보 없음)

* 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도심으로, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 배치되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 라온프라이빗시티는 혁신도시 내에서도 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 인근 공공기관 및 기업 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 38~39㎡)의 오피스텔이 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천만 원 사이에서 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 진주혁신도시 내 롯데아울렛, 다양한 상업시설, 병원, 관공서 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 인근에 진주금곡초등학교, 진주금곡중학교, 진주대동고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 혁신도시 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 공공기관 밀집 지역으로 정주 여건이 비교적 안정적입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 임차인 리스크: 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장은 금리 변동, 공실률, 신규 공급 등 다양한 외부 요인에 영향을 받을 수 있으므로, 향후 시장 변화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본건은 진주혁신도시의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항이나, 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 안정적인 임대 수요를 감안할 때 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 혁신도시 핵심 입지: 진주혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 높은 임대 수요와 낮은 공실률이 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설이 근거리에 밀집해 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천만 원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 2억 1천 3백만 원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

경매 낙찰 가능성과 시세 차익 확보를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 사이를 적정 수준으로 제안합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 물건 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 유찰 횟수, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 개별적인 추가 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.