나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22317 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 '아사마을' 북측 인근에 위치하는 토지로 주위는 지방도주변농촌지대로서 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하고 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호［1~11］토지 11필지는 일단의 부정형 평지로서, 일단의 건축허가를 득한 후 신축공사가 진행중 중단된 토지임.

인접 도로상태

본건 기호［1~11］토지 11필지는 본건 서측으로 노폭 약8미터 내외 및 남측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1)(8)(9): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>임. -기호(2)(3)(4)(5)(7)(11): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. -기호(6)(10) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-06-15)<도로법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호［1~11］토지는 지목 '답' 이나 현황 건축허가를 득한후 공사진행중 중단된 토지로서, 이행지 상태에 있는 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : - 본건 기호［1~11］토지는 관련기관에 탐문조사결과 건축허가를 득하고 공사가 진행된 토지로서 공정진행률 및 기준시점 현재 현황 등을 감안하여 일단의 토지로 평가하였으며, 허가사항은 토지이음 제공자료 기준으로 ［2021-허가과-신축허가-91］인것으로 조사되는 바 향후 반드시 관계기관에 허가사항을 재확인하시 바람. - 본건 기호［1］토지는 일부 현황 '도로' 이나, 기호［1~11］토지는 일단의 용도로 이용중인바 이를 기준하여 평가하였음. - 본건 기호［1］, [ 8 ], [ 9 ]토지는 일부 소하천구역에 저촉되어 본건 토지 기호 [ 1~11 ] 을 일단의 부지로 평가시 이를 반영하여 평가하였으니 참조하시기 바람. - 본건 기호［6 ], [ 10 ]토지는 일부 접도구역에 저촉되어 본건 토지 기호 [ 1~11 ] 을 일단의 부지로 평가시 이를 반영하여 평가하였으니 참조하시기 바람. - 본건 기호［2］,［9］토지 지상에 공사용 자재 등이 적치되어 있으나, 구조, 규격, 이동가능성 등을 고려할때 본건 토지의 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 평가에서 제외하였음. - 본건 기호［6］토지 지상에 콘크리트 적치물 및 이동식화장실 등이 소재하나 구조, 규격, 이동가능성 등을 고려할때 본건 토지의 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 12) : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 지하1층,지상3층 건물로서, 벽체 : 판넬 및 콘크리트 등 마감. 천정 : 데크플레이트 및 판넬 등 마감. 바닥 : 콘크리트 등 마감임. 기호 12-1) : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서, 벽체 및 천정 : 판넬 등 마감. 바닥 : 콘크리트 등 마감임.

이용상태

기호 12) : 신축공사중 기준시점 현재 중단된 건물로서, 공장예정건물임. 기호 12-1) : 부속건물로서 공부상 '공장'이나, 현황'폐수처리장'설비 설치된 상태의 건물임.

설비내역

신축공사중 중단 된 건물인바 별도의 완성된 설비내역은 없는것으로 조사됨.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-현재 건축물대장은 없으며, 건물등기부등본에 등재된 소재지 및 면적 등을 기준으로 평가하였으니 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 건물은 미완성건물로서 일반건축물대장이 발급되지 않아 도면 등을 확인할수는 없었는바, 건물등기부등본에 등재되어 있는 면적 등을 기준하여 현장조사시 개략적으로 측정한 면적과 비교한 결과 동일성이 인정되는것으로 판단되어 건물등기부등본의 소재지 및 면적 등을 기준으로 평가하였으며, 향후 관련부서에 건축허가사항, 임시사용승인사항 및 관련 도면 등을 반드시 재확인하시어 업무진행하시기 바람.(개인정보보호법에 의해 평가자 확인불가사항임.) - 본건 기호［12］건물중 지하1층 부분은 후첨 '사진용지'와 같이 일부분이 누수로 인하여 침수된 상태로서 이를 감안하여 평가하였으며, 지하층내 소재하는 펌프설비 등은 확인이 불가한 상태인바 참조하시기 바람. - 본건 기호［12］건물 1층 내부에 컨테이너 1동(경비사무실로 사용중)이 소재하나 구조, 규격, 이동가능성 등을 고려할때 본건 토지의 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 평가에서 제외하였음. - 본건 기호［12-1］부속건물 내부에 폐수처리시설로 판단되는 제시외기계기구 1식이 소재하여 관찰감가법으로 평가하였는바, 경매 진행시 일괄 경매 여부를 재검토하시기 바람.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

물건 비고

일괄매각.
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2025-24832호 기계기구(수변전설비 1식, 감정서 참고) 및 제시외 기계기구(폐수처리설비 1식, 감정서상 a) 매각 포함.
[목록 1~11] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨한 2026.9.7.자 제출 거제시 둔덕면장의 둔덕면-12742호 사실조회서 회신 참고).
관련기관에 탐문조사 결과 건축허가를 득하고 공사가 진행된 토지로서 현황 등을 감안하여 일단의 토지로 평가되었으며, 허가사항은 [2021-허가과-신축허가-91]인 것으로 조사되는 바, 향후 반드시 관계기관에 허가사항을 재확인 요함.
[목록 2,6,9] 위 지상 공사용 자재 및 콘크리트 적치물, 이동식 화장실 등 매각 제외.
[목록 12] 본 건물은 미완성 건물로서 일반 건축물대장이 발급되지 않아 도면 등을 확인할 수는 없었는바, 건물 등기부등본에 등재되어 있는 면적 등을 기준하여 현장조사 시 개략적으로 측정한 면적과 비교한 결과 동일성이 인정되는 것으로 판단되어 건물 등기부등본의 소재지 및 면적 등을 기준으로 평가하였으며, 향후 관련부서에 건축허가사항, 임시사용승인사항 및 관련 도면 등을 반드시 재확인 요함.
건물 중 지하 1층 부분은 후첨 '사진용지'와 같이 일부분이 누수로 인하여 침수된 상태로서 이를 감안하여 평가되었으며, 지하층 내 소재하는 펌프설비 등은 확인이 불가한 상태로 감정서상 보고됨(감정서 참고).
건물1층 내부 소재 이설 가능한 컨테이너 1동(경비사무실로 사용중)매각 제외.
건물 내·외부에 소재하는 공사용 자재 및 적치물 등 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22317 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-3

용도: 공장

감정가: 12,434,865,160원

토지면적: 13961.00㎡ (약 4,223.2평)

토지 지분: 11필지, 13961㎡ (약 4,223.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12308.99㎡ (약 3,723.6평)

건물 지분: 12308.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국산업은행 (채권자: 한OOOOO)

1.2. 감정평가 요약

토지: 지목 '답'이나 현황 건축허가 후 공사 중단된 이행지 상태.

건물: 일반철골구조 일반철골구조 샌드위치패널지붕 지하1층, 지상3층 및 단층 건물. 신축공사 중단된 미완성 건물로서 일반 건축물대장 미발급. 지하 1층 부분은 누수로 인해 침수된 상태.

기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2025-24832호 기계기구(수변전설비 1식) 및 제시외 기계기구(폐수처리설비 1식) 매각 포함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 '아사마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 농촌지대로서 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 기호［1~11］ 토지 11필지는 일단의 부정형 평지로서, 일단의 건축허가를 득한 후 신축공사가 진행중 중단된 토지입니다.

* 기호(1)(8)(9): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내), 소하천구역

* 기호(2)(3)(4)(5)(7)(11): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

* 기호(6)(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

1.1. 4. 인접 도로상태

본건 기호［1~11］ 토지 11필지는 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 5. 공부와의 차이

본건 기호［1~11］ 토지는 지목 '답'이나 현황 건축허가를 득한 후 공사 진행 중 중단된 토지로서, 이행지 상태에 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 내용 없음)

말소기준권리: 한국산업은행 근저당 (2021-10-21 접수, 근저당권 12,000,000,000원)

본 물건은 임의경매이므로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 한, 낙찰로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상, 인수해야 할 임차인은 없습니다.

1.2. 3. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 12,380,245,005원

건물 등기부채권 총액: 13,395,000,000원

총 채권액은 약 257억 7천 5백만 원에 달합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건은 공장 용도로, 주변은 농촌지대 및 수산관련시설이 혼재하는 지역입니다. 일반적인 상업/주거 상권과는 거리가 있으며, 지역 산업 특성(농업, 수산업)과 연계된 산업 시설로서의 가치 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 확인이 어렵습니다. 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍/면 소재지에 존재할 것으로 추정됩니다.

1.4. 2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 미완성 건물 및 하자

본 건물은 미완성 상태로 일반 건축물대장이 발급되지 않았습니다. 건축 허가사항, 임시사용승인사항, 관련 도면 등을 반드시 관련 기관에 재확인해야 합니다.

지하 1층 일부가 누수로 인해 침수되었으며, 펌프 설비 등은 확인이 불가한 상태입니다. 누수 원인 파악 및 하자 보수에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 2. 농지 취득 관련

토지는 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있습니다. (2026.9.7.자 거제시 둔덕면장의 사실조회서 회신 참고)

1.5. 3. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 제한 사항(자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역, 접도구역 등)이 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.5. 4. 공부와의 차이

토지 지목은 '답'이나 현황은 건축 공사가 진행 중단된 이행지 상태로, 공부와 현황이 일치하지 않습니다.

1.5. 5. 매각 제외 물건

공사용 자재, 콘크리트 적치물, 이동식 화장실, 건물 1층 내부 소재 이설 가능한 컨테이너 1동(경비사무실), 건물 내외부 소재 공사용 자재 및 적치물 등은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치한 공장 용도의 대규모 토지 및 미완성 건물입니다.

현재 건물은 미완성 상태이고 지하층 누수 침수, 농지 취득 자격 증명 필요, 복합적인 토지 이용 제한 등 중대한 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다.

매각 물건에 일부 기계기구(수변전설비, 폐수처리설비)가 포함되어 있으나, 철거, 완공, 하자 보수 등에 막대한 추가 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 철저한 사전 조사와 함께 건축 전문가 및 법률 전문가의 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 13,961㎡ (약 4,223평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 공장 부지 잠재력: 비록 미완성이지만, 공장 용도로 개발될 수 있는 부지입니다.

* 지역 산업 연계 가능성: 인근 수산관련시설 등 지역 산업 특성과 연계한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 12,434,865,160원

본 물건은 미완성 건물, 누수 침수, 다수의 토지 이용 제한, 농지 취득 자격 증명 필요 등 중대한 하자 및 제약 사항을 다수 보유하고 있어, 투입되는 추가 비용과 예상되는 리스크를 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 건축 전문가의 비용 산정, 법률 전문가의 자문을 통한 리스크 분석이 선행되어야 하므로, 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.