나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21043 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 60-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재‘창원시립마산박물관’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) : 완경사지내 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(3) : 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 노포 약 1.5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 일련번호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 조경수, 화단, 계단, 마당데크 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 목조 목조지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 목재 마감 등. 창 호 : 목재 및 샤시창호 등입니다. 일련번호(4) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 목재창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2,4) : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(2,4) : 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하소재(주택일부) : 약 47.5㎡ (ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층(주택일부) : 약 21㎡ (ㄷ) 조적조 슬래브 및 스레이트위 칼라강판지붕 단층(주택일부) : 약 23㎡

공부와의 차이

ㆍ 일련번호(2)의 공부상 지붕은 목조지붕이나 현황 아스팔트슁글지붕이며, 일련번호(4)의 공부상 지붕은 기와지붕이나 현황 함석기와지붕입니다. ㆍ 일련번호(2)의 지하층의 구조는 철근콘크리트조로서, 욕실등으로 이용 중입니다. ㆍ 일련번호(4)의 등기상 소재지는 추산동 60-11번지, 60-14번지이나 토지대장상 추산동 60-11번지로 합병되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 일부 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 목록 2번은 공부상 '목조지붕'이나 현황 '아스팔트 싱글지붕'임.
- 인접 토지와의 지적경계가 불분명한바 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 보임.
- 신청 채권자의 2026. 1. 7. 자 경매 배당 배제신청서상 임대차 무상거주 확인서의 제출로 인하여 임차인 이두연의 대항력 및 우선변제권은 인정될 수 없음(관련 판례 대법원 2016다228215)을 주장하고 있으나, 임차인의 2026. 2. 23.자 보정서에는 무상거주확인서 작성 당시 임대인이 본인(임차인)의 허락 없이 인감과 신분증을 가져가 인감증명서를 발급하여 무상거주 확인서가 작성되었다는 주장이 있으므로 입찰시 반드시 확인 및 참고 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

사건번호: 마산지원 2025타경21043 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 60-4

용도: 단독주택

채권자: 마OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적및건물현황

토지면적: 153.50㎡ (약 46.4 평)

건물면적: 96.66㎡ (약 29.2 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 47.50㎡ (약 14.4 평) - 본 매각에 포함

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 192,691,500 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재 ‘창원시립마산박물관’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용현황및제한

토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획은 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(대자유치원, 성호초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지 및 건물 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 마산상공회의소신용협동조합의 근저당권(2016.10.26. 접수, 201,500,000원)보다 후순위인 각종 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권총액

등기부상 채권 총액은 305,966,599원입니다.

3.3. 임차인분석

* 임차인: 이

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-11-15

* 대항력: 있음 (주장)

신청 채권자는 임차인 이두연에 대해 무상거주 확인서 제출을 근거로 대항력 및 우선변제권이 없다고 주장하고 있습니다.

그러나 임차인은 무상거주 확인서 작성 당시 임대인이 본인(임차인)의 허락 없이 인감과 신분증을 가져가 인감증명서를 발급하여 해당 확인서가 작성되었다고 주장하고 있습니다.

따라서 본 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부는 입찰 시 반드시 현장 확인 및 관련 법률 검토가 필요합니다.

인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인의 주장이 사실일 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 창원시 마산합포구 추산동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근에 창원시립마산박물관이 위치하여 지역의 문화적 가치를 더하며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 성호초등학교 및 대자유치원이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인과의 분쟁 소지: 임차인의 대항력 인정 여부에 대한 채권자와 임차인 간의 첨예한 이견이 존재합니다. 임차인의 주장이 사실로 밝혀질 경우, 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 이는 입찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 것으로 보입니다.

* 공부와 현황의 차이: 건물 지붕 재질의 공부상 표기와 현황이 상이하며, 지하층의 구조 및 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 추산동에 위치한 단독주택으로, 창원시립마산박물관 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다.

토지면적 153.50㎡, 건물면적 96.66㎡에 제시외 건물 47.50㎡가 포함되어 있어 실질적인 이용 면적이 넓은 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 관련된 법적 분쟁 소지가 가장 큰 리스크로 작용하고 있습니다.

임차인의 주장과 채권자의 입장을 면밀히 파악하고, 법적 검토를 거친 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거지 위치: 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 넓은 활용 가능 면적: 건물 제시외 면적을 포함하여 실질적인 활용 공간이 넓다는 장점이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 관련 문제가 해결되고 단독주택으로서의 가치가 재평가될 경우 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 192,691,500원입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가 정보는 있으나, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제시된 주변 실거래가 (12,000,000원 ~ 26,900,000원)는 본건 단독주택의 감정가와 차이가 크며, 주로 연립/다세대 주택의 소형 면적 거래로 판단됩니다.

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지입니다.

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 주장에 따라 법적 분쟁이 발생할 수 있어 이에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 134,000,000원 ~ 154,000,000원

입찰 시 임차인과의 관계, 관련 법적 절차 및 소요 시간 등을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.