나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12453 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 938-4 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 우계리소재 광재마을회관 북측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2: 대체로 완경사 지세내 사다리형에 유사한 토지로서 건축신고를 필한 토지이며, 현황은 농경지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 남측으로 현황 세로가 소재하며, 도로로 이용중인 토지의 지목은 '전' 이며, 일부는 고저차가 있음. 기호2: 북측 및 동측으로 현황 세로가 소재하며, 동측 도로와는 고저차가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호2: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동소재 구산이진캐스빌1단지아파트 102동 7층 702호로서 부근은 학교, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 7층 702호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산지구 도시개발), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-10-29)(접함), 소로3류(폭8m 미만)(3-280)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-10-29)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12453 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 김해시 구산동 1077, 이진캐스빌1단지 102동 7층 702호

감정평가액: 527,000,000원

토지면적: 66.69㎡ (약 20.17평)

건물면적: 113.71㎡ (약 34.39평) (공급면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조성호 외 2명

소유권 보존 등기일: 2013년 10월 23일

소유권 이전 등기일: 2014년 01월 03일

건물 사용승인일: 2013년 09월 10일

1.2. 입지조건

* 주변 환경

본건이 위치한 경상남도 김해시 구산동은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에는 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 과거 토지 감정평가 상에서는 취락, 농경지, 임야, 중.소규모 공장 등이 혼재하는 지역도 언급되었으나, 이는 주로 해당 토지(경상남도 김해시 상동면 우계리)에 대한 내용으로 보이며, 아파트 자체의 주위 환경은 주거 밀집 지역으로 분석됩니다.

* 교통 상황

대체적인 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 아파트 단지 내로 진입 가능한 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 도로 상태

아파트 단지는 동측 및 북측으로 단지 진입로가 소재하고 있어 접근성이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태 (아파트 부지)

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산지구 도시개발)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 01월 03일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소유권이전(갑2), 근저당권(을1), 강제경매(갑4) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. (다만, 본건의 경우 지상권 등기 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황

인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 임차인이 없거나, 보증금 전액을 변제받는 임차인이거나, 인수되지 않는 조건의 임차인으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건 아파트 단지 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 집객 시설 및 주거 환경

인근에 학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 단독주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 업무 시설

주거 지역으로서 상업 및 주거 기능이 주를 이루고 있으며, 인근에 소규모 공장이 일부 혼재하는 지역도 있으나, 본건 아파트 자체에 직접적인 영향을 주는 주요 업무 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성

대중교통 사정은 보통 수준이며, 차량 이용 시 단지 진입로를 통해 편리하게 접근할 수 있습니다.

* 교육 환경

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 학교들이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 거주민들을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 쾌적성

아파트 단지로서 조경 및 공용 공간 관리가 이루어지고 있으며, 주변 환경 역시 주거 지역으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 상태

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 방문 전 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 관련 제약사항

건물 감정평가요항표에 언급된 경상남도 김해시 상동면 우계리 토지의 경우, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 일부 토지 이용에 대한 제한사항이 존재합니다. 다만, 본 건이 경상남도 김해시 구산동의 아파트 유닛이므로, 해당 토지의 제약사항이 본건에 직접적인 영향을 미치는지는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무

지도상으로 확인한 결과, 본건 아파트 단지 주변에 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 직접적으로 파악되지 않았습니다. 주변은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시에 위치한 이진캐스빌1단지 아파트로서, 2013년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다. 전체적으로 권리 관계가 명확하고, 인수해야 할 부담이 없어 경매 절차 진행에 있어 큰 문제는 없어 보입니다. 주변 주거 환경 및 편의시설, 교통 여건 등이 양호하여 실거주 및 투자 가치를 동시에 가질 수 있는 물건입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 신축 아파트 단지로서 우수한 생활 인프라와 주거 편의성을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금 0원으로 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 안정적인 수요를 기반으로 실거주 목적 또는 향후 시세 차익을 고려한 투자 목적으로 접근할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월부터 6월까지 거래된 유사 면적(전용면적 약 85㎡)의 실거래가는 319,000,000원에서 325,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 공급면적은 113.71㎡(약 34.39평)으로, 최근 거래 사례의 전용면적(약 85㎡)과 비교 시 면적이 다소 크거나 유사한 수준으로 볼 수 있습니다.

최근 거래 사례의 평균 가격을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 378,149원/㎡ (전용면적 기준)이며, 이를 본건의 전용면적 약 85㎡에 적용하면 약 32,140,000,000원 정도의 시세를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건의 감정평가액은 527,000,000원으로, 최근 실거래가와 큰 격차를 보이고 있습니다. 이는 감정평가 시점 또는 평가 기준에 따른 차이일 수 있으므로, 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 추이 및 본건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 거래 시세를 기반으로 예상되는 적정 입찰가는 320,000,000원에서 340,000,000원 범위로 예상됩니다. 감정가 대비 저가 매수가 가능할 수 있으나, 시장 가격을 초과하는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.