나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13002 [1] 경상남도 양산시 중부동 696-1 대동황토방아파트 120동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 "중부초등학교" 북동측 인근에 위치하는 ‘대동황토방아파트’ 120동 10층 1002호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 중 10층 1002호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13002 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 696-1 대동황토방아파트 120동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 442,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

아파트명: 대동황토방아파트

준공연도: 1999년 12월 22일

동수: 22동

총 세대수: 1256세대

해당 물건 층수: 10층 (25층 중)

전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

분양면적: 164.86㎡ (약 49.87평)

토지 면적: 105.51㎡ (약 31.91평)

토지 지분: 105.5123㎡ (약 31.91평)

건물 지분: 164.86㎡ (약 49.87평)

1.3. 감정평가 요약

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '중부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 중 10층에 위치하며, 내부 마감은 벽지, 타일, 샷시 창호 등입니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내외 도로망 상태는 보통입니다. 토지 이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 공부상 특이사항은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 양산시 중부동의 아파트 밀집 지역에 위치하고 있습니다. '중부초등학교'가 북동측 인근에 있으며, 주거 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 단지 내 및 주변 가로망 상태가 양호합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 용도

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 특정 용도 및 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2004년 7월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을2, 182,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 을4, 을5, 을6, 을7 근저당권 및 갑2 가압류, 갑3 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 여부

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급이 없으며, 등기부등본 요약상 말소기준권리보다 우선하거나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 363,658,364원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후수요 및 상업시설 현황

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 기본적인 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북동측 인근에 '중부초등학교'가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육에 적합한 환경입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 아파트 단지 정보

본건이 속한 '대동황토방아파트'는 총 1256세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 633대입니다. (지상 3대, 지하 39대) 세대당 주차 가능 대수가 약 0.5대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

등기부 및 관련 서류 상 임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간

세대당 평균 주차 대수가 0.5대로, 자가용 이용자가 많을 경우 주차 공간이 부족하여 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

1999년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 중부동에 위치한 '대동황토방아파트' 10층으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다수의 근저당권이 말소기준권리에 의해 정리되어 권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 주차 공간이 다소 부족한 점, 그리고 건물의 노후화 가능성은 유의해야 할 사항입니다. 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 커, 유찰을 통한 시세보다 낮은 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 25.6~25.7평)의 아파트가 2026년 7월 14일 17층 238,000,000원, 2026년 7월 8일 1층 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층으로 중간층에 해당하므로, 이를 감안할 때 현재 시세는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 442,000,000원은 현재 시세보다 상당히 높아, 1차 입찰에서는 유찰될 가능성이 높습니다. 2차 또는 3차 입찰 시 감정가의 60~70% 수준까지 가격이 하락할 수 있습니다.

따라서, 현재 시세를 반영하고 향후 유찰가를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.