나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10839 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1346-9외 1필지 한동그린타운 제604동 제4층 제409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 "안강종합운동장" 서측 약 600m지점에 소재하는 "한동그린타운" 제604동 제4층 제409호 아파트 단위세대로서, 안강시가지 외곽의 아파트단지로서, 남측하천 건너편은 풍산금속이 소재하며, 동측 인근에 정비된 주택지대인 산대지구가 위치하며, 주위는 농촌취락, 농경지 등이 혼재하는 아파트단지임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 5층건 제604동 중 제4층 제409호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지, 타일 등 마감 창로 : 샛시 유리창 등 (사용승인일 : 1999.10.15.)

이용상태

아파트 - 잠금장치 등으로 내부조사는 하지 못함.

설비내역

위생·급배수 설비, 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 아파트부지로서 북측 인접지 보다는 다소 저지이나 자체 등고 평탄함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8 미터, 동측 및 북동측 폭 약 4 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대 여부 및 임대 조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사를 하지 못하여 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였으므로 내부 조사 결과에 따라 다소의 가격 차이가 있을 수 있음을 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10839 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1346-9 외 1필지 한동그린타운 제604동 제4층 제409호

* 용도: 아파트

* 감정가: 31,700,000원 (삼천백칠십만원)

* 건물면적: 39.97㎡ (약 12.1평)

* 토지면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드

* 사용승인일: 1999년 10월 15일

* 건물구조: 철근콘크리트조 박공지붕 5층 건물 중 제4층 제409호

* 총 세대수: 460세대

* 전용면적: 39.97㎡ (약 12.1평)

* 총면적 (단지): 24,115.62㎡ (약 7,300평)

* 주차대수: 총 331대 (세대당 약 0.72대)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 "안강종합운동장" 서측 약 600m 지점에 소재합니다.

* 주위환경: 안강 시가지 외곽에 위치한 아파트 단지이며, 남측 하천 건너편에는 풍산금속이 소재하고, 동측 인근으로는 정비된 주택지대인 산대지구가 있습니다. 또한 농촌 취락 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입은 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 8미터, 동측 및 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (2025년 4월 7일 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 여부 및 상세 임대 조건은 확인되지 않았습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계의 유효성과 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 안강 시가지 외곽에 위치하여 단지 자체의 상업 시설보다는 지역적 특성을 따릅니다.

* 남측으로는 풍산금속과 같은 산업 시설이, 동측으로는 산대지구 주택가가 있으며, 주변에 농경지와 취락이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 한동그린타운

* 관리사무소: 054-762-1346

* 총 동수: 12개 동

* 총 세대수: 460세대

* 사용승인일: 1999년 10월 15일

* 주차: 총 331대, 세대당 약 0.72대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 본건은 잠금장치 등으로 인해 내부 조사를 실시하지 못했습니다. 따라서 통상적인 관리 상태를 가정하여 평가되었으며, 실제 내부 상태에 따라 예상치 못한 하자가 발견되거나 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이는 실제 임대차 관계의 불분명성 및 향후 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 소지를 내포합니다.

* 주변 시설: 남측 하천 건너편에 풍산금속 산업단지가 소재하여, 이에 따른 소음, 분진, 경관 등의 영향 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 안강읍 외곽에 자리한 구축 아파트로, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인 및 대항력 있는 임차인 존재라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 명도 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰가 산정에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가 31,700,000원보다 시세가 낮게 형성될 여지가 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 안강읍 지역의 개발 계획이나 발전 추이에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 문제는 없으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크 관리가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2025년 10월 (504동, 1층, 39.97㎡): 3,400만원

* 2026년 2월 (602동, 5층, 39.97㎡): 1,500만원 (※참고: 특이 거래가로, 추가 확인 필요)

* 2026년 6월 (604동, 3층, 39.97㎡): 2,380만원

* 분석: 현재 물건과 가장 유사한 604동 3층 사례(2,380만원)를 기준으로 판단할 때, 본건(604동 4층)은 층수 이점을 감안하더라도 내부 조사 불가 및 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 31,700,000원보다 낮은 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가: 20,000,000원 ~ 26,000,000원 범위 내에서, 해당 물건의 잠재적 수리 비용 및 명도 관련 예상 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 제안 입찰가: 23,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.