나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10843 [1] 경상북도 경주시 석장동 724-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 석장동 소재 ‘동국대학교 경주캠퍼스 대운동장’ 서측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 대학교 인근 주택지대 등으로서 단독주택, 다가구주택 밀집지역으로 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 자유로우며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 편리한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형으로 인접지와 대체로 평탄한 편이며 주상용건부지로 이용 중임. 일련번호 3) : 부정형으로 현황은 도로임.

인접 도로상태

동측 북측으로 일련번호 2)를 포함한 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 고도지구(17m이하(5층이하)), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-05-12)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(3) :제2종일반주거지역, 고도지구(17m이하(5층이하)), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-05-12)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로 외벽 : 드라이비트, 몰탈위페인팅, 정크판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 목재치장, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 데코타일, 에폭시(1층) 등 마감, 창호 : 전면 스틸새시 강화유리(1층), 새시 창호 마감임.

이용상태

일련번호 2)의 1층은 휴게음식점(커피솝)이나 기준시점 현재 공실임. 2, 3층은 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 2·3층 도시가스에 의한 난방설비 및 옥상에 가정용 태양광 발전설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각,가정용 태양광 발전설비 평가 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10843 (1)

소재지: 경상북도 경주시 석장동 724-3

용도: 단독주택

감정가: 552,412,700원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 205.47㎡ (약 62.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각, 가정용 태양광 발전설비 평가 포함.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 석장동에 위치하며, ‘동국대학교 경주캠퍼스 대운동장’ 서측 인근에 자리하고 있음.

주변으로는 대학교 인근 주택지대로서 단독주택 및 다가구주택이 밀집되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

차량 접근이 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지는 부정형으로 주상용건부지로 이용 중이며, 건물은 동측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(17m 이하/5층 이하), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경주동국대학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2021-03-23, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 제갈은 : 전입일자 2019-02-27, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 있음.

* 황가현: 전입일자 2022-04-04, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 10,000,000원

제갈은 임차인은 대항력이 있어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있음. 해당 임차인의 배당 신고일자가 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수 금액이 발생하므로 주의가 필요함.

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 16일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을21)임.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액:

등기부채권 총액은 672,740,829원으로 확인되며, 여기에는 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등의 채권이 포함되어 있음.

4. 상권분석

본 물건은 동국대학교 경주캠퍼스와 인접한 지역에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후수요가 존재할 것으로 예상됨.

주변이 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 주거용 부동산 수요가 주를 이루는 가운데, 1층 상가는 휴게음식점(커피숍)으로 사용되었으나 현재 공실 상태임.

대학가 상권의 특성상 유동인구와 소비력에 따라 상권 활성화 가능성이 있으나, 현재 공실 상태인 점은 고려해야 함.

5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 동국대학교 경주캠퍼스가 있으며, 경주동국대학교, 경주동부초등학교, 경주동부중학교, 경주동부고등학교가 학군 내에 위치함.

교통: 인근 버스승강장 위치를 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원(동국대학교 경주병원 등), 은행, 우체국 등 생활 편의시설이 1~2km 이내에 위치하여 이용이 편리함.

주변 환경: 유해시설은 파악되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육 환경에 적합함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(제갈은 ) 존재: 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으며, 이는 낙찰자의 추가 부담이 될 수 있음. 해당 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로 신중한 확인이 요구됨. (금액이 명확하나, 배당 가능성에 따른 인수 리스크 존재)

1층 상가 공실: 현재 1층 상가 공간이 공실 상태로, 임대 수익 확보에 부정적이며 공실 장기화 시 수익성 악화로 이어질 수 있음.

건물 노후화 가능성: 2014년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

지역적 특성: 대학가 상권의 특성상 학기 중과 방학 중의 임대 수요 변동성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 석장동에 위치한 단독주택으로, 동국대학교 경주캠퍼스 인근이라는 지리적 이점과 함께 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 건물에는 가정용 태양광 발전 설비가 설치되어 있어 에너지 효율성 측면에서 강점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성과 1층 상가 공실은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

대학교 인접 입지: 동국대학교 경주캠퍼스 근처에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요 기대.

주택 및 상가 복합 활용: 2-3층은 주거용으로, 1층 상가 공간은 추가적인 수익 창출 또는 자체 활용 가능.

태양광 발전 설비: 설치된 가정용 태양광 발전 설비로 에너지 비용 절감 효과.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 552,412,700원

인수 보증금 (예상): 10,000,000원

주변 시세 분석:

인근 단독주택의 경우, 토지 200㎡ 내외, 건물 200㎡ 내외의 매물이 5억 5천만원에서 7억 5천만원 사이에 거래되는 것으로 파악됨.

평균적으로 토지 시세는 ㎡당 약 300만원 ~ 420만원 수준이며, 건물 가치는 건축 연도(2014년 준공)를 고려할 때 ㎡당 약 150만원 내외로 추정됨.

1층 상가 임대료 시세는 월 80만원 ~ 150만원, 2-3층 주택 임대료는 층당 월 50만원 ~ 70만원 수준임.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 감정가는 5억 5천만원 수준으로, 주변 시세 및 인수 보증금 1,000만원을 고려했을 때, 투자 가치가 있는 범위로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 및 1층 상가 공실 등 리스크 요인을 감안하여, 예상되는 적정 가치는 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원으로 추정됩니다.

따라서, 낙찰 후 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 예상 입찰가 범위는 5억 6천만원 ~ 6억 6천만원 으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 답사, 임차인 명도 협상, 권리관계 재확인 등을 통해 더욱 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.