나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100604 [1] 경상북도 영주시 영주동 480-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 영주동 소재로서 '영일초등학교' 북측 인근에 위치하는 바 인근일대는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 자체지반 대체로 등고평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-4호선)(접합) 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영일초등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비상활주로<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1981.03.18) -외벽: 화강석 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감. -내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. -바닥: 장판지 및 타일 등 마감. -창호: 샷시 이중창호의 구조임.

이용상태

기호2) 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2) 건물 중 부속건물(창고 4.79㎡)은 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 부속건물 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 창고 4.79㎡는 멸실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 안동지원 2025타경100604 (1)

* 소재지: 경상북도 영주시 영주동 480-16

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

* 토지면적: 165.90㎡ (약 50.2평)

* 건물면적: 96.68㎡ (약 29.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 19.10㎡ (약 5.8평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 203,259,170원

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 부속건물 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 창고 4.79㎡는 멸실.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위환경

* 본건은 경상북도 영주시 영주동 소재로서 '영일초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 인근일대는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 본건은 서측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역

* 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-4호선)(접합)

* 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))

* 상대보호구역(영일초등학교, 병설유치원)

* 비상활주로

* 비행안전구역

* 비행안전제2구역(비상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정권리

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2021-12-27 접수, 94,600,000원)

* 본 경매로 인해 위의 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 해당 경매개시결정 등기(2025-12-04 접수) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수주의권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 금창연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 금액은 없습니다.

* 임차인: 심유진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 금액은 없습니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

* 제공된 JSON 데이터는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매 정보입니다. 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 안영연립주택 (1988년 건축, 161-4번지):

* 2026년 7월 22일 3,500만원 (전용 62.64㎡)

* 2026년 5월 7일 3,200만원 (전용 48.06㎡)

* 코스모스연립주택 (1987년 건축, 484-18번지):

* 2026년 5월 4일 6,500만원 (전용 83.97㎡)

* 상기 연립주택들의 시세는 본건 단독주택의 감정가(2억 3백만원)와 비교 시 상당히 낮은 수준으로, 단독주택의 가치(토지 지분 포함)가 높게 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 감정가 적정성 검토

* 본건은 단독주택으로 토지 면적이 165.90㎡ (약 50.2평)이며, 건물 면적 96.68㎡ (약 29.2평)입니다.

* 감정가는 203,259,170원으로, 해당 지역의 단독주택 시세를 고려할 때 토지 가치를 포함한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설 접근성

* 영일초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 주변에 병설유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

* 단독 및 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 생활편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 건물 사용승인일이 1981년 3월 18일로, 건축된 지 약 45년이 경과하여 노후도가 상당합니다.

* 향후 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법규상 제한사항

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비상활주로, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 건축, 증개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 목록2 부속건물(창고 4.79㎡)은 현황 멸실 상태입니다. 일괄매각 대상에 포함되나, 실제 사용이 불가함을 인지해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 전세/월세 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 채권자가 한국주택금융공사로, 경매 절차의 투명성이 높습니다.

* 토지면적이 넓은 단독주택으로, 향후 신축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교와 인접하여 가족 단위 거주에 유리한 입지입니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 영주동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 영일초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계가 매우 깔끔하여 명도 부담이 거의 없고, 선순위 권리들이 모두 말소될 예정입니다. 건물 노후도는 단점이나, 넓은 토지 면적과 일괄매각 대상인 점을 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 연립주택 시세와 비교 시, 단독주택으로서의 가치가 높게 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 203,259,170원

* 주변 시세 및 권리 분석 결과, 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

* 건물 노후도 및 건축 규제 사항을 감안하더라도, 토지 가치가 높고 명도 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 172,700,000원 ~ 192,000,000원

* 적정 입찰가: 약 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.