나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1257 [1] 대구광역시 동구 신암동 67 2차신암보성아파트 109동 3층317호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "대구관광고등학교" 북동측에 인접하여 금호강변에 위치하며 주위는 아파트, 기존주택, 근린상가, 학교, 공원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로, 버스승강장, 지하철역 등의 접근성으로 볼 때 제 반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건(109동)중 3층 317호로서, - 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 왕복 2차선, 남측 및 서측 폭 약 6M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제3종일반주거지역, 고등학교(경일여상고등학교)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보 호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1257 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신암동 67 2차신암보성아파트 109동 3층 317호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 67.19㎡ (약 20.33평)

* 토지면적: 57.90㎡ (약 17.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미래새마을금고

1.2. 감정평가요약

* 감정가: 155,000,000원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "대구관광고등학교" 북동측에 인접하여 금호강변에 위치함.

* 주위는 아파트, 기존주택, 근린상가, 학교, 공원 등으로 이루어져 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로, 버스승강장, 지하철역 등의 접근성으로 보아 제반 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 공히 제3종일반주거지역임.

* 고등학교(경일여상고등학교) 저촉.

* 가축사육제한구역.

* 상대보호구역.

* 비행안전제5구역(전술).

* 군용비행장 소음대책구역 제3구역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 김성훈

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-04-23

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 해당사항 없음.

3.2. 집합건물등기부요약

* 말소기준권리: 을11 근저당 (대현새마을금고, 2018-05-17, 124,000,000원)

* 등기부채권 총액: 136,143,669원

3.3. 채권및권리분석

* 본 경매는 미래새마을금고의 신청에 의한 임의경매임 (2025타경1257).

* 말소기준권리인 근저당(을11)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 후순위 권리인 압류(갑5), 임의경매(갑8), 가압류(갑9) 등은 모두 말소 대상임.

* 권리분석 결과, 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리를 인수하지 않음.

3.4. 인수되는권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변환경

* 아파트, 기존주택, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재된 주거지역임.

* 금호강변에 위치하여 일부 환경적 이점을 가질 수 있음.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 시설 이용 가능.

* 주변 근린상가 및 대중교통 이용을 통한 편의시설 접근 가능.

5.2. 교육시설

* 인근에 대구관광고등학교, 경일여상고등학교가 소재함 (토지이용계획상 저촉 사항 확인).

5.3. 단지정보

* 아파트명: 2차신암보성아파트

* 사용승인일: 1988년

* 총 동수: 10동

* 총 세대수: 499세대

* 최고 층수: 5층

* 주차 대수: 총 416대 (세대당 약 0.83대)

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용계획상제약

* 고등학교(경일여상고등학교) 저촉: 고등학교 인근 지역으로, 교육 관련 시설에 영향을 받을 수 있음.

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3구역에 포함되어 있어 거주 환경에 대한 고려가 필요함.

6.2. 기타특이사항

* 임대관계 등은 미상임: 실제 점유 및 임대 현황 확인 필요.

* 건물 사용승인일이 1988년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

7. 종합의견

본 물건은 대구광역시 동구 신암동에 위치한 2차신암보성아파트 109동 3층 317호로, 1988년에 건축된 아파트임. 감정가는 1억 5,500만원이며, 가장 최근 유사 면적(67.19㎡)의 매매 사례는 2026년 6월 13일에 1억 6,500만원에 거래되었음. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없어 보임. 다만, 토지이용계획상 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 거주 환경에 대한 고려가 필요함. 임대관계는 미상이며, 해당 호실의 실제 점유 및 이용 상태를 명확히 확인해야 함.

8. 투자포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 최근 실거래가 존재: 감정가(1억 5,500만원) 대비 유사 면적의 최근 매매가(1억 6,500만원)가 있어 시세 반영 가능성이 있음.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없음.

* 교통 및 생활 환경 접근성: 간선도로, 버스, 지하철역 접근이 무난하며 주변에 상가, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 있음.

9. 예상입찰가

* 감정가: 155,000,000원

* 최근 유사 면적(67.19㎡) 매매가: 165,000,000원 (2026.06.13)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가와 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가의 90%~110% 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 유사 면적의 최근 매매가가 1억 6,500만원인 점과 감정가 1억 5,500만원을 고려하여, 보수적으로 접근 시 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이에서 검토해볼 수 있습니다.

* 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 입지상의 제약사항과 임대관계 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.