나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9896 [1] 대구광역시 동구 신천동 1511 동대구비스타동원 103동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재‘효신초등학교’남서측 인근에 위치하는 구분소유부동 산(아파트)인‘동대구비스타동원 103동 15층 1506호(집합건축물대장상 전유부분면적: 84.83 28㎡, 계단식, 남서향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 23층 중 15층 1506호 단위세대로서, -사용승인일자: 2021.11.24. -외벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 마감 등 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 데코타일 및 타일마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생,급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '아 파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측 및 북서측으로 각 2차선 포장도로에 접하며 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로 1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 현재조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 건축물현황도에 의거 세입자 및 주변 탐문에 의거한 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경9896 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9896 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 1511 동대구비스타동원 103동 15층 1506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 595,000,000원

* 토지면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, 효신초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량 출입이 원활하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조이며, 2021년 11월 24일 사용승인된 아파트입니다. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 데코타일 및 타일 마감이며, 창호는 샷시 2중창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트(방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 화재, 엘리베이터, 도시가스 개별 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대지권 대상 토지는 부정형이며, 인근 지대와 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지는 남서측 및 북서측으로 각각 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로 1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장과의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 2일 접수된 최옥경의 임의경매(채권금액 347,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정영은

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024년 5월 17일

* 확정일자: 2024년 5월 17일

* 배당신고일자: 2026년 1월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건의 경우, 임차인의 대항력이 있으나 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 지역은 시가지 내 도로변에 인접하여 상가와 주택이 혼합된 지역입니다. 배후 주거단지를 통한 소비층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 자체는 아파트이므로 일반적인 상가 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 본건이 속한 동대구 비스타 동원 아파트는 2021년 11월 24일 사용승인된 비교적 신축 단지입니다. 총 5개동, 524세대로 구성되어 있습니다.

* 면적 정보: 본건의 전용면적은 84.83㎡ (약 25.66평)이며, 제공된 JSON 정보에 따르면 유사 면적의 실거래 사례가 84.8328㎡ ~ 84.9864㎡로 확인됩니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 교통: 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 효신초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 물건이 여러 공유자에게 속해 있어 경매 과정 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 정영은 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계의 세부 내용, 미납 관리비, 명도 가능성 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 면밀한 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 신천동에 위치한 신축 아파트로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 공유물분할 경매라는 특성과 대항력 있는 임차인의 존재는 주의를 요하지만, 인수 보증금이 없어 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 시장 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 환경: 시내 중심부에 위치하여 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가가 상대적으로 합리적으로 책정되어 있습니다.

* 명도 완료 후 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 3일 거래: 615,000,000원 (전용면적 84.8328㎡)

* 2026년 6월 13일 거래: 597,000,000원 (전용면적 84.9864㎡)

* 본건 감정가: 595,000,000원

* 시세 분석: 본건과 동일한 면적(84.83㎡)의 아파트가 2026년 6월, 597,000,000원부터 615,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 감정가 595,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 최고가: 615,000,000원

* 최근 실거래가 최저가 (유사 면적): 597,000,000원

* 본건 감정가: 595,000,000원

* 공유물분할 경매 특성, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원)의 존재, 그리고 향후 명도 절차 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 590,000,000원 ~ 610,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사, 권리 분석 재확인, 그리고 법률 및 경매 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.