나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9758 [1] 대구광역시 동구 지저동 669-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지저동 소재 "대구국제공항" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역((12층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용 비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보 상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, -외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 몰탈위 페인트마감 등임.

이용상태

(가)1~2층: 주택 (나): 변소 및 창고

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음. (나): 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(가)는 공부상 용도가 '다세대주택'이나, 실제 '단독주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2. 공부상 용도가 ‘다세대주택’이나, 실제 ‘단독주택’임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9758 (1)

소재지: 대구광역시 동구 지저동 669-27

용도: 단독주택 (공부상: 다세대주택)

토지면적: 155.00㎡ (약 46.88평)

건물면적: 156.44㎡ (약 47.32평)

제시외 건물면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

감정가: 248,446,800원

1.2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 지저동 소재 "대구국제공항" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역((12층 이하)), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김잠태: 2020-06-17 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 전정선: 2006-03-31 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우라도 인수 또는 변제 의무가 발생할 수 있으므로 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020-11-27 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (246,400,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등은 말소될 예정입니다.

* 소유권 변동 이력이 다수 확인되며, 최근에는 상속 등기가 진행된 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 현재 시장 가격 분석:

* 주변 실거래가 분석 결과 (2026년 2월~7월):

* 72.06㎡ 연립주택, 1993년식: 102,500,000원

* 73.02㎡ 다세대주택, 1992년식: 65,000,000원

* 70.85㎡ 다세대주택, 2002년식: 120,000,000원

* 위 비교 사례들은 연립 및 다세대 주택이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 전반적인 지역 내 부동산 가격 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건 토지 면적(155㎡, 약 47평) 대비, 연간 거래된 다세대/연립 주택의 전용면적당 가격을 고려할 때, 평당 약 300만원 ~ 550만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건 감정가(248,446,800원)는 토지 면적(약 47평) 기준으로 평당 약 530만원 수준으로, 주변 시세의 상단부에 해당하거나 약간 상회하는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 대구국제공항이 인접하여 교통 이용이 편리할 수 있으나, 소음 발생 가능성이 있습니다. 주거 지역으로 다양한 형태의 주택이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교통: 차량 접근성은 보통이며, 도로망과의 연계는 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 2명 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 점이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인한 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 용도 불일치: 공부상 ‘다세대주택’이나 실제 ‘단독주택’으로 이용 중인 점은 향후 건축물 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(27.10㎡)이 포함 매각되나, 이에 대한 법적 지위 및 향후 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 항공기 소음: 대구국제공항 인근 및 군용비행장 소음대책구역에 위치하여 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 지저동에 위치한 단독주택으로, 대구국제공항 인근에 자리하고 있습니다. 토지 면적 대비 건물 규모가 적절하며, 감정가는 시장 평균 가격대를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 항공기 소음 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 임차인 관련 문제는 명확한 사실관계 확인과 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 단독주택: 토지 면적이 넓어 향후 증축, 개축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 입지: 공항 인근이라는 특수성을 가진 입지로, 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 시장 잠재력: 지역 개발 또는 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크 요인, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 또는 변제해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

정확한 인수 금액은 법률 전문가의 검토를 받아야 하며, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

현재 감정가 248,446,800원을 기준으로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후, 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인 문제를 명확히 해결한다는 가정 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 미확인 금액에 따라 예상 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.