나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12782 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1844 천안아산역 리슈빌 1102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘천안쌍용고등학교’ 남동측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 내 2층 201호로서 (사용승인일:2010.09.15.) 외벽 : 외장석재 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시2중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 편이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터, 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 15미터의 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-20)(중로1-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-05-15)(천안쌍용고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-05-15)(천안쌍정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭한여울학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다. 중점경관관리구역(아산신도시)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12782 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1844 천안아산역 리슈빌 1102동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 294,000,000원

전용면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지면적: 60.81㎡ (약 18.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2010년 9월 15일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘천안아산역’ 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주거환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

접근성:

천안아산역과 인접하여 KTX, SRT, 지하철 등 광역교통망 이용이 매우 편리합니다.

주변 시설:

단지 내 및 인근에 상업시설, 편의시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리관계:

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 8일

* 확정일자: 2021년 9월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 배방읍 장재리는 천안아산역을 중심으로 한 신도시 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

주변 상권:

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업지구에 다양한 편의시설, 금융기관, 식당 등이 입점해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

유사 매물 시세:

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.15㎡)의 아파트가 265,000,000원에서 281,000,000원 사이에 거래되었습니다.

5. 생활정보

교통편의:

KTX, SRT, 1호선 천안아산역을 도보 또는 차량으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

교육환경:

단지 인근에 천안쌍용고등학교, 천안쌍정초등학교, 가칭 한여울 학교 등이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의시설:

대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 단지 내 커뮤니티 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련:

비록 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, HUG 인수 조건 변경 관련 세부 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 제출된 서류상으로는 매수인이 직접적으로 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

건축물 노후화:

2010년 준공된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

감정가 대비 시세:

감정가(294,000,000원)는 최근 실거래가 최고가(281,000,000원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안아산역 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 권리관계가 명확한 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높다는 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 천안아산역(KTX, SRT, 지하철) 이용 편리.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기로 인한 명확한 권리 인수 조건.

* 주거 편의성: 양호한 주변 환경 및 생활 편의시설 접근성.

* 미래 가치: 신도시 개발 지역으로 향후 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.15㎡) 아파트 실거래가가 265,000,000원에서 281,000,000원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가 294,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 최고 실거래가 수준에서 소폭 상승 또는 보수적으로 접근하여 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.