나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1268 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1300-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 아파트단지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니 다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 남측 완경사지대에 자체지반은 평탄하게 정지되어 있으며, '주거용 건부 지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서 - 외벽: 습식타일 및 화강석, 몰탈위페인트마감 - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 - 바닥: 바닥마감재, 타일 등 마감 - 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

가) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 도시가스보일러에 의한 온수난방시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㄱ)~ㅇ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 본건 건물은 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 출입이 불가하여 확인하지 못하 였으나, 동류형 건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1268 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1300-1

용도: 단독주택

감정가: 342,859,180원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

2.2. 면적

토지면적: 207.90㎡ (약 62.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 221.46㎡ (약 67.0평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

2.3. 건물 정보 (건축물표제부 기준)

건축년도: 1993년

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층

건폐율: 59.85%

용적률: 106.52%

주용도: 단독주택

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 단독주택, 아파트단지 및 학교 등이 혼재되어 형성된 주거지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 토지로서 남측 완경사지에 있으며, 자체 지반은 자체 지반은 평탄하게 정지되어 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료) 등의 도시계획 및 법규 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 9월 30일 접수된 다사농업협동조합의 근저당(을3)입니다.

1.2. 2. 말소예정 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이성우

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-05-11

대항력: 없음

비고: 말소 예정 (을6 주택임차권)

* 임차인: 차명철

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-06-22 / 2021-06-23

대항력: 없음

비고: 말소 예정 (을5 주택임차권, 갑7 강제경매 채권자)

1.2. 5. 인수 보증금 합계

총 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금을 인수시킬 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 상원그린타운 (다세대, 2003년식, 전용 74.82㎡): 2026년 1월, 12,200만원

* 삼일 (다세대, 1995년식, 전용 67.42㎡): 2026년 1월, 8,600만원

* 청암타운 (연립, 1992년식, 전용 84.91㎡): 2026년 6월, 16,600만원

1.3. 2. 시세 분석

주변은 주로 다세대 및 연립주택으로 구성되어 있으며, 본건은 단독주택입니다. 최근 거래된 다세대/연립 주택의 평당 가격은 약 1,000만원 ~ 2,000만원 수준으로 보입니다. 본건은 건축년도(1993년)가 유사한 연립주택과 비슷한 수준이지만, 토지 면적이 207.90㎡ (약 62.9평)으로 넓다는 점에서 단독주택으로서의 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 342,859,180원은 넓은 토지 면적을 반영한 것으로 보이며, 주변 다세대/연립 주택의 가격과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

본건은 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하여 초등학교 학군이 있습니다.

1.4. 2. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 구수산도서관, 구수산공원 등 북구 지역 내 편의시설 정보는 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 3. 교통

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 내부 미확인

감정평가 당시 거주인 부재로 건물 내부 확인이 불가했으며, 동류형 건물의 일반적인 마감 상태를 참고하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 하자 여부는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외 제시외 건물(24.00㎡)이 포함되어 매각됩니다. 이는 철거 또는 원상복구 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 관련 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

비행안전제3구역(전술) 등 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적(207.90㎡)을 보유하고 있어 재건축 또는 활용 가치가 잠재되어 있습니다. 건축된 지 30년 이상 되어 노후화가 진행되었을 가능성이 높으므로, 리모델링이나 재건축 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 법적으로는 깨끗하나, 임차인들의 배당 신고일이 남아있어 명도 과정에서 시점을 고려할 필요가 있습니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 대상이며, 건물 내부를 직접 확인하지 못한 점은 중요한 리스크 요인이므로 반드시 현장 조사가 선행되어야 합니다. 비행안전구역 등 일부 토지 이용 규제가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 62.9평의 토지를 단독주택으로 활용하거나 개발 가치를 고려할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 주거지역 내 위치: 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,859,180원입니다. 주변 다세대/연립 주택의 최근 실거래가는 8,600만원에서 16,600만원 수준으로, 본건 토지 면적(207.90㎡)을 고려할 때 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 하지만 단독주택의 토지 가치는 일반적인 공동주택과 다르게 평가되므로, 주변 토지 공시지가 및 개별 공시지가 등을 추가로 확인하여 토지 가치를 면밀히 재산정해야 합니다.

건물은 1993년 준공으로 노후화되었으며, 내부 미확인이라는 큰 변수가 존재합니다. 제시외 건물 24.00㎡의 처리 문제도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 시세 대비 감정가 수준이 높을 수 있으므로, 권리 관계가 깨끗하다는 점과 넓은 토지 면적의 잠재적 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인들의 대항력이 없다는 점을 감안하더라도, 내부 미확인, 제시외 건물, 토지 이용 제한 등의 리스크를 고려하여 다음과 같이 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원

이 예상가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 확인, 주변 시세 재조사, 추가적인 권리 분석 및 법률 전문가와 상담 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.