나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12802 [1] 충청남도 천안시 동남구 다가동 526 서해그랑블아파트 104동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동 소재 '일봉동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하고, 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 소재하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제1층 105호로서, (사용승인일자 : 2008년 7월 31일) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재타일 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측과 남측으로 중로, 동측으로 소로, 서측으로 세로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(다가서해그랑블아파트), 소 로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12802 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 다가동 526 서해그랑블아파트 104동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

토지지분: 56.73729999999999㎡ (약 17.17평)

건물면적: 109.54㎡ (약 33.14평)

건물지분: 109.5442㎡ (약 33.14평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동 소재 '일봉동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 서측 근거리에 봉명역, 북측 근거리에 천안역이 소재함. 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(다가서해그랑블아파트)으로 지정되어 있음.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있음.

추가적으로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 02월 29일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권(132,000,000원)임.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액은 282,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임대차관계 미상의 전입자 정보가 주의사항으로 명시되어 있으나, 확인된 임차인 이 은 대항력이 없음을 재확인합니다. (정확한 점유 관계 및 추가 전입자 유무는 현장 확인 필요)

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트 단지 내 84㎡ 전용면적 기준 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 09일: 17,000만원 (6층, 84.11㎡)

* 2026년 04월 06일: 18,500만원 (2층, 84.75㎡)

* 2026년 05월 08일: 19,700만원 (2층, 84.11㎡)

현재 시점의 동 평형대 매매가는 대략 17,000만원에서 19,700만원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 전월세 시세

제공된 최근 전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 06월 21일: 보증금 1,000만원, 월세 80만원 (84.88㎡)

* 2025년 12월 10일: 보증금 15,000만원, 월세 0원 (84.75㎡)

* 2026년 05월 19일: 보증금 15,000만원, 월세 0원 (84.75㎡)

전월세 거래는 보증금 규모와 월세 유무에 따라 차이가 크게 나타나고 있습니다.

4.3. 시세 분석 및 전망

본건은 건물면적 109.54㎡ (약 33.14평)으로, 제공된 매매 정보의 전용면적 84㎡ (약 25.4평)보다 면적이 넓습니다.

최근 거래된 84㎡ 전용면적의 매매가격을 고려할 때, 본건의 감정가 250,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다.

다만, 아파트 단지 내 면적이 더 넓은 세대이므로, 실거래가와 감정가 사이의 격차가 합리적인 수준일 수 있습니다.

전반적인 주택 시장 동향과 지역 내 수요를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제1층 105호 (사용승인일: 2008년 7월 31일)

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 석재타일 등 / 내벽 - 벽지 및 일부 타일 등 / 창호 - 새시창호

이용 상태: 아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 발코니 등)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 서해그랑블

주소: 충청남도 천안시 동남구 다가동 526

사용승인일: 2008년 07월 31일

총 동수: 4개 동

총 세대수: 287세대

최고 층수: 15층

세대당 주차대수: 약 0.47대 (총 134대 / 287세대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: (명시된 정보 없음 - 일반적인 아파트 단지 인근에 초, 중, 고등학교 위치 예상)

* 교통시설: 봉명역, 천안역 (인근) / 다수의 버스 노선

* 생활편의시설: 근린생활시설, 일봉동행정복지센터 (인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 임대차관계 미상의 전입자 있음: 상기 권리분석에서 확인된 임차인 이 외 별도의 임대차 관계 미상의 전입자가 있을 수 있습니다. (정확한 점유 관계 및 추가 전입자 유무는 현장 확인 필수)

* 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금/차임이 0원이라는 점은 특이사항으로 기록됩니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보 상 특이사항 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변 반경 내에 주요 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 철도보호지구에 해당하여 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 서해그랑블 아파트 104동 1층 105호로, 아파트 단지가 형성된 주거지대에 위치합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 2008년 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트입니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 문구와 실제 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

최근 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 아파트: 천안시 동남구의 주요 지역에 위치하여 접근성이 좋음.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거지대로, 기본적인 편의시설 이용 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 낙찰자가 인수할 부담 적음.

* 넓은 면적: 제공된 시세 정보 대비 넓은 건물 면적(109.54㎡)을 보유하고 있어 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 250,000,000원이나, 최근 유사 면적(전용 84㎡)의 실거래가가 17,000만원 ~ 19,700만원 수준인 점과 총 등기부채권액(282,000,000원)이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 적고, 물건의 면적 및 입지 조건을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

(상기 금액은 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.