나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12741 [1] 충청남도 아산시 선장면 군덕리 375-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 선장면 군덕리 소재 "선장초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설. 학교 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 본건 인근으로 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 포장도로와 접하며, 기호(2): 본건 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선장초등선도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 단층주택 및 단층점포이나 현황 모두 '단독주택'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘브럭조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시창호 등 마감

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 ‘단층주택’과 '단층점포'이나 현황 모두‘단독주택’으로 사용중이며, 내부이용상황은 관련 공부 및 외부관찰 등에 의하였고, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 응찰 시 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3은 공부상 단층주택 및 단층점포이나 현황은 모두 단독주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12741 (1)

소재지: 충청남도 아산시 선장면 군덕리 375-9

용도: 단독주택

감정가: 108,724,600원

토지면적: 204.00㎡ (약 61.71평)

건물면적: 98.20㎡ (약 29.71평)

건물 제시외면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 선장면 군덕리 소재 "선장초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 토지는 대체로 사각형의 평탄한 지형으로 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다. 본건은 동측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접해 있으며, 일부 토지는 북측 도로와도 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

말소기준권리인 임의경매(갑5)를 기준으로, 해당 경매개시결정 전에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 토지 등기부에는 1969년 소유권이전(양찬석) 후, 2025년 상속을 통한 소유권이전(김계웅 외 6명)이 이루어졌습니다. 건물 등기부 역시 1999년 소유권보존(양찬석) 후, 2025년 상속을 통한 소유권이전(김계웅 외 6명)이 확인됩니다.

현재 임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 조사에 주의가 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되지 않았으나, 일반적으로 지상권 등은 말소기준권리보다 선순위일 경우 인수될 수 있으나, 본건의 경우 특별히 명시된 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 주택 및 점포로 활용 가능하도록 되어 있으나, 현재는 모두 단독주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 상가로의 전환 가능성을 시사하며, 지역 내 유일한 상업 시설로서의 잠재력도 고려해볼 수 있습니다. 해당 지역의 부동산 시장은 비교적 안정적인 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 선장초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 아산시청 등 주요 관공서 및 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 공유물 분할 경매 특성상, 매각 후에도 기존 공유자들과의 관계에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미상 임대차 관계: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 임대차 관계에 대한 명확한 확인 및 정리가 필요하며, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 현황 차이: 건물은 공부상 단층 주택 및 단층 점포이나, 현황은 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 또한, 건물이 공부상 '단층 주택'과 '단층 점포'이나 현황 모두 '단독 주택'으로 사용 중이며, 내부 이용 상황이 실제와 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 응찰 시 반드시 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 이는 추후 건축물 용도 변경이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 본건은 폭 8m 미만의 소로에 접해 있어, 차량 통행이나 대형 차량 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 인근에 심각한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 선장면 군덕리 소재 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 토지와 건물 일괄 매각되며, 감정가는 약 1억 872만 원입니다. 주택 및 점포로 활용 가능한 건물 용도와 학교 및 편의시설 인접성이 긍정적인 요소입니다. 그러나 공유물분할 경매의 특성, 임대차 관계의 불확실성, 공부상 용도와 현황의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 재산권 행사가 용이합니다.

* 건축물대장상 제1종근린생활시설 용도가 있어 주택 외 상가 활용 가능성이 있습니다.

* 학교 및 버스정류장이 인접하여 생활 편의 및 교통이 양호합니다.

* 공유물 분할 경매로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,724,600원입니다. 주변 유사 단독주택 매물의 시세는 상태 및 위치에 따라 1억 원에서 1억 3천만 원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

고려사항:

- 감정가는 108,724,600원 입니다.

- 유사 물건 시세는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

- 임차인 보증금 및 차임이 미상이므로, 이에 대한 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

- 공유물분할 경매 특성상, 소유자들의 이해관계 및 낙찰 후 관계를 고려해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 108,724,600원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인 후, 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.