나이스옥션 법원경매 논산 2025타경517 [1] 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 "계룡대실초등학교" 북동측 인근에 위치하 는 구분상가로서, 주위일원은 학교, 아파트, 상업용건물 등 근린생활시설 등이 소재하는 대로변 상가지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제2종근린생활시설로서 ·외벽 : 벽돌치장쌓기, 페인팅 등 마감. ·내벽 : 인테리어치장 등 기타마감. ·천정 : 천정노출 등 기타마감. ·창호 : 강화유리 등 샷시창호 임.

이용상태

기호(1) : 제1층 제113호(공실) 기호(2) : 제3층 제305호(슈퍼팟잉글리시) 기호(3) : 제5층 제501호(공실) 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재경보기, 스프링쿨러 등 ), 도시가스, 지하주차장 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 유사 가장형으로 상업용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-06-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-12-10)(계룡대실 도시개발사 업)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> 임. 기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 소로3류(폭 8m 미만) (2018-12-10)(계룡대실 도시개발사업)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-0- 21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-12-10)(계룡대실 도시개발사업)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

-현황 "공실"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 논산지원 2025타경517 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 1층113호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 964,000,000원

토지면적: 22.32㎡ (약 6.75평)

건물면적: 53.29㎡ (약 16.12평)

총 면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 (본건 1층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 "계룡대실초등학교" 북동측 인근에 위치한 구분상가입니다.

주위에는 학교, 아파트, 상업용 건물 등 근린생활시설이 소재하는 대로변 상가지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (2022-12-30)

중로1류 (폭 20m~25m), 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

소로3류 (폭 8m 미만) 접합 (본건 토지(기호2)의 일부)

가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 1,176,000,000원

소유권: 주식회사화양연화 (2021년 10월 19일 소유권보존)

경매개시결정: 2025년 12월 10일 연무신용협동조합에 의한 임의경매개시결정 (2025타경517)이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

압류: 계룡시에 의한 압류 (2025년 12월 30일)도 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 본 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없습니다 (총 합계: 0원).

건물 이용 상태상 3층 305호에 '슈퍼팟잉글리시'라는 상호로 임차인이 존재하나, 임대차 관계 및 보증금/차임 정보가 미상입니다.

1층 113호(본건) 및 5층 501호는 현재 공실 상태입니다.

임차인 '슈 ' (3층 305호)에 대한 보증금 및 차임은 미상이며, 향후 명도 과정에서 인수 또는 협의 필요성이 있을 수 있습니다. 따라서 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 대로변 상가지대로서, 인근에 계룡대실초등학교와 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

제2종근린생활시설로 분류되어 있어 학원, 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

주변 상업용 건물들의 활성화 정도 및 경쟁 업종 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 계룡대실초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 차량 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 위험 요소

공실 리스크: 현재 본건(1층 113호) 및 5층 501호가 공실 상태로, 즉시 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 가능성이 있습니다.

명도 리스크: 3층 305호에 입점 중인 '슈퍼팟잉글리시' 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 협상이 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 특정 축산업 관련 업종 입점 시 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 평가

본 경매 물건은 계룡시의 상업지 내 위치한 근린상가로, 교육 시설 및 주거 단지와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태와 미상의 임차인 보증금/차임 등 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재하나, 이는 투자 시 가격 협상력으로 작용할 수 있습니다.

적절한 시세 조사와 명도 전략 수립을 통해 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

탁월한 입지: 대로변 상가로 가시성이 높고 접근성이 우수합니다.

다용도 활용: 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 임차인 확보가 용이합니다.

배후수요: 인근 학교 및 아파트 단지의 잠재적 수요를 활용할 수 있습니다.

경매 물건으로서의 가격 메리트: 감정가를 고려한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 964,000,000원입니다.

토지 22.32㎡ (약 6.75평), 건물 53.29㎡ (약 16.12평)으로 총 면적은 75.61㎡ (약 22.87평)입니다.

평당 감정가는 약 42,100,000원 수준입니다.

실제 투자 시에는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 예상 임대 수익, 명도 비용, 잠재적 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 공실 상태와 미상 임차인 정보 등을 감안할 때, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.