나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12800 [1] 충청남도 아산시 둔포면 신남리 381-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 신남1리회관 북동측 인근에 위치하 며, 주변은 농경지, 농가 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근가능하고, 대중교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 부정형, 기호(4)는 사다리형 토지이고, 기호(1,4)는 도로이며, 기호(3)은 단독주택부지임.

인접 도로상태

기호(3)은 서측으로 소폭의 포장도로에 접하며, 기호(1,4)는 단지내 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한 구역350)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정원수와 울타리가 소재하여 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2019년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물(연면적: 276.88㎡)로 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지도배, 타일마감, 바 닥은 데코타일, 창호는 PVC새시 창임.

이용상태

1층: 침실, 드레스룸, 욕실2, 다용도실, 거실, 주방, 보일러실,펜트리 등 2층: 침실3, 가족실, 욕실2, 테라스 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 태양광발전설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

현관 차양과 데크 및 주차장이 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 내부는 폐문 부재로 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면과 육안으로 외부 에서 관찰하여 개략적으로 기재하였고, 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 2-1, 2-2 차양 및 차고(감정평가서상 ㉠㉡), 주목, 사철나무 등 정원수, 울타리 각 평가 및 매각 포함.
2. 내부 확인하지 못하고 감정 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12800 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 신남리 381-6

건물 용도: 단독주택

건축물대장상 주소: 충청남도 아산시 둔포면 신남리 381-8번지 (새주소: 충청남도 아산시 신남동길 61-7)

감정가: 537,778,370원 (약 5억 3,778만원)

토지 면적: 795.00㎡ (약 240.5 평)

토지 지분 면적: 459.9807㎡ (약 139.1 평)

건물 면적: 276.88㎡ (약 83.8 평)

건물 지분 면적: 276.88㎡ (약 83.8 평)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 신남1리 회관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

* 교통상황: 일반 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다. 아산시 북부권(둔포 방면) 시내버스 노선 신설(1200번, 540번 등)로 교통망이 개선되고 있으나, 여전히 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 소폭의 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 아산시의 가축사육 제한 구역은 축사 신축 및 운영과 관련된 규제를 포함하고 있어, 향후 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9, 건물 을1)이 말소기준권리이며, 총 채권액은 475,200,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 있더라도 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

* 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등의 기록이 확인됩니다. 본 경매는 엠씨아이대부주식회사에서 신청한 임의경매입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 농가 주택이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 주변 상업 시설이나 유동 인구가 많은 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

* 다만, 둔포면 지역은 아산테크노밸리 등 산업단지와의 접근성이 있어 일부 지역은 주거 수요가 존재합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지(아산테크노밸리이지더원 시리즈 등)가 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 적습니다.

* 향후 농산물 가공 시설 설립 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 지역 개발 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 아산 시내버스가 운행되고 있으나, 배차 간격이나 노선이 제한적일 수 있습니다. 최근 둔포 방면 신규 시내버스 노선이 신설되어 교통 편의성이 다소 개선될 것으로 보입니다.

* 주변 시설:

* 농촌 지역 특성상 대형 편의시설보다는 기본적인 농협, 마트 등은 자차로 7~8분 거리에 접근 가능합니다.

* 교육시설로는 남창초등학교가 있으며, 스쿨버스가 운영됩니다.

* 인근 지역에서 '아산시 가축분뇨의 관리 및 처리에 관한 조례'와 관련된 논의가 있어, 가축 사육 제한 구역 및 환경 관련 규제를 숙지할 필요가 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 가축 사육 제한 구역 내부에 위치할 가능성이 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 전체 토지 중 지분(약 58%)만 매각되므로, 나머지 지분권자와의 소유권 관계 및 향후 건물 관리, 토지 이용 등에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 내부 미확인: 감정평가 시 건물 내부를 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 차양, 차고, 정원수, 울타리 등 제시외 물건이 일괄 매각에 포함됩니다. 이는 재산 가치 증대 요인이 될 수도 있으나, 별도의 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농촌 지역 접근성: 대중교통 이용이 불편하고, 도심의 편의시설 이용이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 가축사육 제한구역: 토지이용 및 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리에 위치한 단독주택으로, 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 농촌 지역의 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 내부 미확인 상태, 제시외 건물 포함 등 경매 물건 고유의 리스크를 안고 있습니다. 특히 토지 지분 매각으로 인한 다른 지분 소유자와의 관계 설정이 중요합니다. 감정가는 5억 3천만원대이나, 실제 시장 가치 및 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 노후로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 대지 면적: 약 240.5평의 넓은 토지 지분을 확보하여 활용 가능성이 있습니다.

* 조용한 주거 환경: 농촌 지역 특유의 한적하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 산업단지 접근성: 아산테크노밸리 등 산업단지가 인근에 위치하여 배후 주거지로서의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

최근 주변 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 비슷한 면적과 연식의 단독주택이 2억 8천만원에서 7억 8천만원까지 다양하게 거래되었습니다. 이는 건축 연도, 대지 면적, 건물의 상태, 개별 리모델링 여부 등에 따라 가격 차이가 큰 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 537,778,370원이며, 이는 토지 지분(약 58% 매각) 및 전체 건물 가치를 합산한 금액으로 추정됩니다.

하지만, 다음과 같은 요소를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 공동 소유자 간의 잠재적 갈등 및 활용 제약 가능성.

* 내부 미확인으로 인한 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물(차양, 차고, 정원수 등)의 관리 및 철거 비용 발생 가능성.

* 농촌 지역의 대중교통 불편 및 편의시설 접근성.

* 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제.

따라서, 예상 입찰가는 단순히 감정가를 기준으로 하기보다는, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하고, 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 조사하여, 최소 30~40% 이상 유찰될 경우를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 부동산 전문가와 상담이 필수적입니다.

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.