나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20583 [1] 충청남도 부여군 부여읍 쌍북리 96-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.12.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 부여읍 쌍북리 소재 "부여쌍북왕궁아파트" 남측에 위치하는 토지들 로서, 본건 주위는 대단위아파트단지, 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호1)는 인근지대 대비 등고 평탄한 "주거용건부지"로 이용중임. 기타 2,3,6,7,8)토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 "묵전" 상태임. 기호4,5,10)토지는 현황 "도로"임

인접 도로상태

본건 토지 기호1, 2, 6) 는 북측으로 노폭 약4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함 기호 3, 7, 8)토지는 지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3,6~8,10): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 기호4,5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 및 수목 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람. 본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호9) 조적조 슬래브지붕 2층건으로서 (사용승인일:1998.07.30) 외벽: 세멘 몰탈위 페인팅 및 전면 통유리 마감 등 내벽: 세멘 몰탈위 페인팅, 벽지 및 샤시마감 , 내부인테리어 마감 등 창호: 샷시 및 유리창임.

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 부여군 부여읍 쌍북리 96-1,96-2 양지상에 소재하는것으로 등재되어 있으나 실제는 2005년06월24일 합병되어 부여군 부여읍 쌍북리 96-1 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 및 수목 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함. 단, 컨테이너박스, 골프연습망 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조).
2. 2025.12.19. 김순일, 유종순으로부터 유치권신고(공사대금채권: 680,000,000원)가 있으나 성립 여부 불분명.
3. 목록 2,3,6,7,8 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있으므로 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요).
4. 목록 3,7,8 지적도상 맹지.
5. 목록 9 건물은 공부상 부여군 부여읍 쌍북리 96-1, 96-2 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 실제는 2005.6.24. 합병되어 부여군 부여읍 쌍북리 96-1 단일지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20583 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 부여읍 쌍북리 96-1

* 용도: 단독주택 (다가구주택)

* 감정가: 941,938,000원

* 토지면적: 3763.00㎡ (약 1,138.3 평)

* 건물면적: 193.20㎡ (약 58.4 평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물대장 상 용도: 단독주택 (다가구주택)

* 사용승인일: 1998년 07월 30일

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청남도 부여군 부여읍 쌍북리 "부여쌍북왕궁아파트" 남측에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 기호1 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 기타 토지(2,3,6,7,8)는 묵전 상태입니다. 기호 4,5,10 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 기호1, 2, 6 토지는 북측으로 약 4미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 기호 3, 7, 8 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 인근에 부여여자고등학교, 부여고등학교가 위치하며, 부여읍 내 다양한 사설 학원 및 유치원이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 부여읍 시가지에 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, "원조먹자골목" 등 상업 시설도 접근 가능합니다.

* 백제 역사 유적지(국립부여박물관, 궁남지, 백제문화단지 등)가 다수 인접하여 관광 및 문화 체험이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 05월 27일 오류신용협동조합의 근저당권 (을28)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 모두 소멸됩니다. (토지 등기부 기준 총 채권액 약 17억 8,922만원, 건물 등기부 기준 총 채권액 약 7억 5,306만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* 김자: 전입일자 2010-12-06, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계, 보증금, 차임, 명도 조건 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 최재욱: 전입일자 2019-09-27, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 김자 임차인의 대항력으로 인한 잠재적 부담은 별도 고려 필요)

* 유치권: 2025년 12월 19일 김순일, 유종순으로부터 공사대금 채권(680,000,000원)에 대한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 기타 권리 사항:

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2,3,6,7,8 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복 명령의 가능성이 있으므로, 매수 신청 전 반드시 행정관서 확인이 필요합니다.

* 지적도상 맹지: 목록 3,7,8 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 건물 소재지 관련: 건물(목록 9)은 공부상 부여군 부여읍 쌍북리 96-1, 96-2 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제는 2005.06.24 합병되어 부여군 부여읍 쌍북리 96-1 단일 지상에 소재합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 부여읍 쌍북리 주거지역에 위치하며, 인근에 대단위 아파트 단지가 있어 배후 수요는 확보된 편입니다. 상권이 매우 활발한 지역은 아니나, 주거 기능 위주의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 시세 추이: 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 02월 07일, 72.16㎡(전용면적), 2012년식 다세대 주택, 153,000,000원

* 2024년 02월 06일, 67.63㎡(전용면적), 1984년식 연립 주택, 70,000,000원

* 2026년 06월 11일, 79.98㎡(전용면적), 1993년식 연립 주택, 140,000,000원

* 본 건은 단독주택(다가구주택)으로, 위의 연립/다세대 주택 거래 사례와는 용도, 연식, 규모 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 전반적인 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 부여여자고등학교, 부여고등학교 및 다수의 사설 학원이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근 아파트 단지 내 유치원들이 있어 어린 자녀 양육에도 적합합니다.

* 편의 시설: 부여읍 시가지 내 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, "원조먹자골목"이 인접해 있어 다양한 식음료 시설 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 농경지 및 임야와 혼재된 지역으로, 도심의 번잡함에서 벗어난 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 교도소, 화장장, 쓰레기 처리 시설 등 통상적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [original prompt]

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 6억 8천만원에 대한 유치권 신고가 존재하나 성립 여부가 불분명하여, 인수 시 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 낙찰가의 추가 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(3,7,8)가 지적도상 맹지로, 건축 및 토지 이용에 제약이 따르며, 통행 및 기반시설 확보에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 일부 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복 명령 등 법적 불이익이 발생할 수 있어, 매수 전 반드시 행정기관 확인 및 발급 절차를 숙지해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김자 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 경우 실제 임대차 조건, 명도에 대한 합의 여부 등이 불확실하여 인수 시 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡하며, 유치권까지 존재하여 권리 관계 해소에 상당한 주의와 추가적인 분석이 요구됩니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 취하 가능성은 낮으나, 입찰 참여 시에는 낙찰 후 부담하게 될 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 부여읍에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 약 1,138평에 달하는 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 아파트 단지와 인접한 주거 지역에 위치하며, 부여읍의 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호하고, 역사 유적지 등 관광 자원과도 가깝다는 입지적 이점을 지닙니다.

하지만, 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인, 그리고 일부 토지의 맹지 및 농지취득자격증명 필요 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있어 권리 분석 및 명도 과정에 상당한 주의가 요구됩니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석, 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권 및 임차인 관련 이슈를 명확히 파악하고, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지한 후에 신중하게 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 3,763㎡ (1,138평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 다양하게 활용할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지와 인접한 주거 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역사 문화 중심지 접근성: 백제 문화 유적지가 풍부한 부여군에 위치하여 지역적 특성을 활용한 부가 가치 창출이 가능합니다.

* 복잡한 권리관계 해소 시 투자 가치 증대: 유치권, 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계를 성공적으로 해결할 경우, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 941,938,000원

* 고려사항:

* 유치권(6.8억원) 및 대항력 있는 임차인(보증금 미상) 인수 가능성: 해당 금액 또는 명도 관련 비용을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 맹지, 농지 취득 관련 이슈: 해결 및 취득에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

* 부여읍 쌍북리 지역 내 단독주택(다가구)의 직접적인 거래 사례 부족: 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

* 주변 연립/다세대 시세 (전용면적 기준 ㎡당 약 190만원 ~ 250만원)는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

* 잠재적 리스크 및 인수 금액을 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

* *주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유치권 및 임차인과의 협상 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.