나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16167 [1] 충청남도 보령시 동대동 1981 이편한세상보령 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 동대동 소재 "대천동대초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택(아파트)단지, 초등학교, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제13층 제1302호 로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감등, 내벽:벽지도배 및 타일붙임마감 등, 창호:샷시창호 마감등임.

이용상태

아파트(방3, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 등)로 이용중임. ※ 집합건축물 건축물현황도상 내부구조를 표시한 것으로 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 노폭 약 20m 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-01-19)(동대동 경일APT ), 소로1류(폭 10m~12m)(2025-01-31)(소로1-103)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2025-01-31) (소로1-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-31)(중로1-1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2025-01-31)(중로1-3)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대천동대초등학교(병설유 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처 리구역(보령)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

갑구 6-1 공매공고에 따라 공매절차의 매수인이 먼저 소유권을 취득한 경우 이 사건 매수인은 소유권을 취득할 수 없으나, 이 사건 매수인이 공매절차의 매수인보다 먼저 소유권을 취득한 경우에는 소유권 취득에 영향이 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16167 (1)

소재지: 충청남도 보령시 동대동 1981 이편한세상보령 103동 13층1302호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000 원

토지면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

아파트명: 이편한세상 보령아파트

사용승인일: 2017년 8월 31일

총 세대수: 677세대

최고층: 20층

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 동대동에 위치하며, "대천동대초등학교" 동측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택(아파트) 단지와 초등학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

단지 북측 및 동측으로는 약 20m, 서측 및 남측으로는 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 등 도로 관련 구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(대천동대초등학교), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다.

말소기준권리는 2017년 11월 21일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 463,057,665원입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 갑3: 소유권이전1번신탁등기말소 (김승희, 2017-11-21)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 193,600,000원, 말소기준)

* 갑6: 압류 (보령세무서장, 말소)

* 을4: 근저당권 (최철이, 250,000,000원, 말소)

* 갑9: 가압류 (삼성카드, 19,457,665원, 말소)

* 갑10: 임의경매 (주식회사우리은행의양수인유에스아이제삼차, 192,855,837원, 말소)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건 주변에는 대천동대초등학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대형마트(홈플러스, 이마트) 및 보령시청 등 주요 편의시설이 차량 10분 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

단지 내 상가 외에도 주변에 상업 시설이 발달해 있어 편리한 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조를 가지고 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 98대로, 전기차 충전기(지상 16대, 지하 1대)도 설치되어 있습니다.

주변에는 옥마산 산책로와 성주산 자연휴양림이 인접하여 여가 및 휴식을 즐기기 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건과는 다른 특성이 있을 수 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 갑구 6-1 공매 공고에 따른 위험입니다. 만약 다른 공매 절차의 매수인이 본건 경매 매수인보다 먼저 소유권을 취득하는 경우, 본건 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 됩니다. 이는 매우 중대한 위험 요소이므로, 공매 절차 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는 경우 보증금이나 차임 정보 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트로서 기본적인 주거 환경 및 편의 시설이 잘 갖춰진 입지에 소재하고 있습니다.

특히, 대형마트, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 거주 가치가 높은 편입니다.

다만, 공매 절차와의 우선순위 문제로 인한 소유권 취득 불가 위험이 가장 큰 리스크입니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토와 확인이 필수적이며, 이 리스크를 감수하고 입찰에 참여해야 합니다. 임대 관계 미상 또한 잠재적인 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 브랜드 아파트로서 기본적인 상품성이 우수합니다.

초등학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적입니다.

주변 편의시설 접근성이 뛰어나며, 자연 환경 또한 풍부합니다.

유동화 물건이라는 특수성은 향후 자금 흐름이나 관리 측면에서 추가적인 정보를 필요로 할 수 있습니다.

공매 우선순위 리스크를 해소할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일: 349,000,000원 (15층)

* 2026년 6월 24일: 350,000,000원 (11층)

* 2026년 6월 24일: 320,000,000원 (1층)

본건은 13층으로, 최근 거래된 11층 및 15층 실거래가 중간 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 평균은 약 339,666,667원입니다.

감정가는 367,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

상기 시세 및 본건의 장점을 고려할 때, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 공매 절차와의 우선순위 문제로 인한 소유권 취득 불가 위험입니다. 이 점을 반드시 인지하시어, 해당 리스크를 충분히 감수할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크를 고려하여 보수적으로 접근한다면 330,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.