나이스옥션 법원경매 논산 2025타경515 [1] 충청남도 논산시 연산면 고정리 120-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(2,3)은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 세칭 "쇠머리마을" 내에 위치하며 기호(4,5)는 동소 "쇠머리마을" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 사다리형의 2필 일단지로서, 단독주택건부지로 이용중임. 기호(4,5) : 부정형으로 "답" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) : 세로(가)에 접함. 기호(4) : 세로(불)에 접함. 기호(5) : 지적도상 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) : 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, <추가기재>「국 가지리정보 보완규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제 한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호(5) : 농림지역(2023-01-20), 소하천(2024-07-25)(저촉), 가축사육제한구역(2025- 07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구 역<농지법>, 소하천구역(2024-07-25)<소하천정비법>, 역사문화환경보존지역 <충청남도지정문화재보호조례> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로서 ·외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ·창호 : 샤시창호임. (1)-1 일반목구조 기와지붕 단층 창고로서 ·내,외벽 : 황토미장 등 기타 마감 ·창호 : 목재창호임.

이용상태

(1) : 단독주택으로 이용중임. (1)-1 : 창고로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

(1)-1 : 공부상 지붕은 "기와지붕" 이나, 현황은 "스레트지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 보일러실 및 창고, 차양, 다용도실, 태양광발전 설비, 관정 포함(감정평가서 및 현황조사서 참조).
2. 목록 1 단층창고 공부상 지붕은 “기와지붕”이나 현황은 “스레이트지붕”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경515 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연산면 고정리 120-1

용도: 단독주택

감정가: 273,157,300원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.8평)

건물면적: 169.04㎡ (약 51.1평)

제시외건물면적: 39.86㎡ (약 12.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 "쇠머리마을" 내 및 인근에 위치합니다. 주위 일원은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 토지 기호(2,3)은 세로(가)에 접하고, 기호(4)는 세로(불)에 접합니다. 기호(5)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 소하천구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2006년 3월 31일자 논산동부농업협동조합 근저당 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차 완료 후 모든 등기상 권리는 말소되어 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다. 별도의 임차인이 존재하더라도 대항력이 없는 것으로 판단되며, 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 271,301,526원입니다.

특이사항: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 낙찰가 또는 잔여 채무 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역의 주거지 내에 위치하고 있어, 배후 수요가 제한적이며 번화한 상업 시설과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 단독주택 및 농경지가 분포하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 정도만 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근거리(차량 이동) 내 소규모 마을 단위 상점 및 관공서 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 답사가 필요합니다.

교육시설: 연산초등학교, 연산중학교 등이 소재하나, 도보 접근성은 제한적일 수 있습니다.

의료시설: 논산시 보건소 또는 시내 병원 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

주변 혐오시설: 시뮬레이션된 외부 조사 결과, 물건지 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일부 토지(기호 5)가 맹지이며, 소하천 구역 및 역사문화환경보존지역에 저촉되어 건축 또는 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 단층 창고 건물의 지붕 마감재가 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '스레이트지붕'으로 상이하여, 추후 건축물대장 정리 시 확인 및 보완이 필요할 수 있습니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역 등의 용도지역으로 인해 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

* 건물 제시외 물건(보일러실, 창고, 차양, 다용도실, 태양광 발전 설비, 관정 등)은 일괄 매각 대상에 포함되나, 개별적인 관리 및 유지보수 방안을 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따른 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 토지와 단독주택 및 제시외 건물을 포함하는 일괄 매각 대상입니다. 순수 농촌 지역에 위치하며, 일부 토지의 맹지 및 복합적인 용도지역 지정으로 인해 토지 활용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 인수되는 권리는 없어 경매 절차 진행 시 권리상 부담은 없습니다. 전원생활을 희망하거나 넓은 토지를 활용한 재건축/증축 등을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 넓은 토지 면적(915㎡)을 확보하고 있어, 주택 신축, 증축, 텃밭 활용 등 다양한 잠재적 활용 가치를 지닙니다.

* 전원생활이나 귀촌을 계획하는 수요자에게 매력적인 지역적 특성을 가집니다.

* 건물 제시외 물건(태양광, 관정 등)이 포함되어 있어 실질적인 활용도를 높일 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 경매 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,157,300원

본 물건의 감정가는 273,157,300원으로, 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 맹지 및 일부 토지의 제한사항, 지붕 마감재의 공부상-현황 차이, 농촌 지역의 개발 및 편의시설 접근성 한계점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 1차 입찰 시에는 감정가의 80~90% 수준인 약 218,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근 하는 것을 추천합니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 2차 입찰 시에는 감정가 이하 또는 소폭 상승된 가격으로 응찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.