나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504015 [1] 대전광역시 유성구 상대동 571 대전아이파크시티1단지 107동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전시립박물관" 북서측 인근에 위치하는 "대전아이파크시티1단지" 제107동 제20층 제2003호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 26층 건내 제20층 제2003호로서, (사용승인일: 2021.10.29) 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 대로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 대로1류(폭 35m~40m)(2016-02-29)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-29)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-17)((가칭)복용유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전복용초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2018-06-26)<도시개발법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504015 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 상대동 571 대전아이파크시티1단지 107동 20층2003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,020,000,000원

* 토지면적: 61.81㎡ (약 18.71평)

* 건물면적: 104.67㎡ (약 31.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매 (대전지방법원 2025타경504015)

* 채권자: 에스비아이저축은행 (관련 경매개시결정)

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 도시개발구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전시립박물관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)으로 지정되어 있습니다.

* 대로 1류, 대로 3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복용유치원, 대전복용초등학교)에 해당합니다.

* 2018년 6월 26일 도시개발구역으로 지정되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 주요 권리 현황 (매각으로 소멸 예정)

* 신한은행 근저당권: 654,500,000원

* 에스비아이저축은행 근저당권: 109,200,000원

* 주식회사아이엠캐피탈 근저당권: 72,000,000원

* 김성환외 9명 가압류: 404,142,043원

* 신한카드주식회사 가압류: 73,222,760원

* 에스비아이저축은행 임의경매: 92,129,964원

* 제이비우리캐피탈 가압류: 51,224,418원

* 유성새마을금고 가압류: 20,209,913원

* 주식회사케이비국민카드 가압류: 19,915,479원

* 북대전세무서장 압류

* 메리츠캐피탈 가압류: 17,259,110원

* 신한은행 임의경매 (2026타경117)

* 등기부 채권 총액: 1,421,673,723원

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 별도 명시된 사항 없음).

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대전아이파크시티1단지라는 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 탄탄합니다.

* 주변에 근린생활시설, 공원, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 도시개발구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 대전아이파크시티1단지

* 준공년월: 2021년 10월 29일

* 총세대수: 1,254세대

* 동수: 13개동

* 최고층: 34층 (단지 내, 해당 동 26층)

* 주차대수: 총 1,908대 (지하 1,893대 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 존재합니다. 감정평가 시점 및 방법에 따른 차이일 수 있으나, 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 총 채권액이 14억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 개시 사유를 뒷받침합니다.

* 유동화 물건 및 중복 사건으로 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로, 양호한 입지와 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 대전도시개발구역 내에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

* 다만, 감정가 대비 낮은 최근 실거래가와 높은 총 채권액은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 상대동 지역의 주거 가치가 높습니다.

* 도시개발구역 지정으로 인한 장기적인 가격 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하며, 매각으로 모든 부담이 소멸될 예정입니다.

* 주변 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,020,000,000원 (102,000만원)

* 최근 실거래가 (2026년 7월): 71,300만원 ~ 76,500만원 (전용면적 약 84.83㎡ 기준)

* 본건은 전용면적 약 84.83㎡ (건물면적 104.67㎡)에 해당하는 20층 고층 물건입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점, 총 채권액이 높은 점 등을 고려할 때, 시장 상황을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 중간 지점, 그리고 층수 프리미엄을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 780,000,000원 ~ 850,000,000원

* 권고 입찰가: 820,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.