나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503995 [1] 세종특별자치시 장군면 대교리 79-109 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재‘대교2리 마을회관’북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성된 신도시주변 전원주택지대로서, 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지이고, 나지 상태임.

인접 도로상태

남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 수목, 콘크리트구조물 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시 외 수목은 매각에 포함.
석축, 콘크리트 구조물 등은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 79-109

용도: 대지

토지면적: 689.00㎡ (약 208.46평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지매각

감정가: 690,610,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 제시 외 수목은 매각에 포함. 석축, 콘크리트 구조물 등은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 ‘대교2리 마을회관’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등으로 형성된 신도시 인근 전원주택지대입니다. 대체적으로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스 승강장과의 거리, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

토지의 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 분석

세종시 장군면 대교리 일대는 전원주택 단지가 조성되거나 예정되어 있는 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 갖춘 곳으로 파악됩니다. 특히, 본 물건과 인접한 대교리 일대는 전원주택 단지 및 택지 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 세종 행복도시의 인프라를 5~10분 거리에 두고 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 홈플러스, 이마트, 코스트코 등 대형마트와 세종충남대학교병원, 세종시립도서관 등 생활 편의 시설 또한 차량 10~20분 거리에 위치해 있어 접근성이 우수합니다. 교육 환경으로는 인근 고운동에 초, 중, 고등학교가 도보 거리에 있으며, 세종국제고와 세종과학예술영재학교도 차량 10분 거리에 위치하여 자녀 교육에도 유리한 환경을 제공합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 포진해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 혐오시설로 분류될 수 있는 가축사육제한구역에 해당되므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 28일에 접수된 세종공주축산업협동조합의 근저당권(을10)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 일부 이전: 주식회사금당건설 (2014-07-30)

- 지분 이전 다수: 주식회사금당건설 외 다수 (2014-07-30 ~ 2015-04-10)

- 공유물 분할: 주식회사금당건설 외 다수 (2015-04-10)

- 지분 이전: 주식회사금당건설 (2018-07-27)

- 근저당권: 세종공주축산업협동조합 (2022-02-28, 456,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 세종세무서장 (2024-06-21)

- 가압류: 정재봉 (2025-02-14, 166,747,172원)

- 가압류: 근로복지공단 (2025-04-24, 10,000,000원)

- 강제경매: 정재봉 (2025-12-09, 181,092,799원) - 본건 경매개시결정

- 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-16)

총 등기부채권액은 632,747,172원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보가 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있으나, 현재까지 파악된 정보로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부나 내용은 명시되어 있지 않습니다. 따라서, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종 장군면 대교리는 신도시 인근의 전원주택지로, 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활을 선호하는 수요층에 적합한 지역으로 판단됩니다. 행복도시와의 높은 접근성을 바탕으로 도시의 편의 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 간선도로 접근성 양호.

* 편의시설: 차량 10~20분 거리에 대형마트, 병원, 도서관 등 이용 가능.

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교 도보 거리, 특목고 차량 10분 거리.

* 주거환경: 단독주택, 전원주택지대 형성, 쾌적한 자연환경.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무에 다른 담보물이 함께 묶여 있을 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 자연환경 관련: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 장군면 대교리 소재 본 토지는 신도시 인근의 전원주택지로, 쾌적한 자연환경과 함께 행복도시의 인프라를 편리하게 이용할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 이는 향후 개발 시 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신도시 인접 전원주택지: 세종 행복도시와의 높은 접근성을 바탕으로 전원생활과 도시 생활을 겸할 수 있는 지역입니다.

* 미래 가치: 주변 전원주택 단지 개발 및 세종시의 지속적인 발전에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지 활용 가능성: 나지 상태의 토지로, 향후 건축이나 개발 시 다양한 활용이 가능합니다. (단, 토지이용계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 적정 입찰가 결정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석 및 시장 조사가 필수적입니다.

* 최근 인근 지역 실거래가 및 유사 물건 시세 조사

* 토지 이용계획에 따른 구체적인 건축 가능 여부 및 행위 제한 확인

* 주변 개발 계획 및 도시 계획 현황 분석

* 낙찰 후 명도 비용 및 제반 부대 비용 고려

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵다는 점을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.