나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4032 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 615-2 스카이뷰시티 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 「스카이뷰시티 제2층 제202호」로서, 주위는 상업.업무시설, 주상복합건물, 각종 근린 생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철 "유성온천역" 이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 및 지상15층 건물 중 제2층 제202호로서, - 외벽 : 화강석 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등, - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호 : La mer BAR)로 이용중이나, 기준시점 현재 "폐문" 상태임.

설비내역

본건 건물은 공동 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 지하 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지 구획정리사업), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점 경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임. - 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 및 실제 점유부분 등에 의하여 확인하였으니 경매 참여시 재확인하시기 바람. - 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바 람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4032 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 615-2 스카이뷰시티 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 900,000,000원

토지면적: 50.49㎡ (약 15.27평)

토지지분: 50.4855㎡ (약 15.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 226.26㎡ (약 68.45평)

건물지분: 226.26㎡ (약 68.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOO (대전원예농업협동조합으로 추정)

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북서측 인근에 위치하며, 상업·업무시설, 주상복합건물, 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. 주변 환경은 양호한 편입니다.

- 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 지하철 "유성온천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상15층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 타일, 내부 인테리어 마감 등입니다. 창호는 새시 창호입니다.

- 이용상태

근린생활시설(상호: La mer BAR)로 이용 중이나, 현재 "폐문" 상태입니다.

- 설비내역

공동 위생설비, 급배수·소방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 지하 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형으로 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점 경관관리구역(유성)에 해당합니다.

- 공부와의 차이

없음.

- 기타 참고사항

임대 내역은 미상입니다. 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부 관찰 및 인근 탐문 등을 통해 평가되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을3 근저당권 (대전원예농업협동조합, 540,000,000원, 2022-06-24 접수)

* 선순위 권리

없음

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 현재 폐문 상태이며, 임대 내역이 미상입니다. 금액이 미상이라도 관련 법규에 따라 인수 또는 대항력 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 상업·업무시설, 주상복합, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지대에 위치합니다. "유성온천역" 역세권으로 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보가 용이한 지역입니다.

* 주요 시설 및 배후수요

"유성온천역" 및 관련 상업 시설, "계룡스파텔" 등 숙박·상업 시설이 인접해 있으며, 주상복합 및 공동주택 단지가 배후수요로 작용할 수 있습니다.

* 경쟁 환경

상업지대로 다양한 업종의 경쟁이 존재하나, 유성온천역을 중심으로 한 상권의 중심부에 위치하여 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 건물 정보

건축물대장상 건물명은 "스카이뷰 시티"이며, 해당 물건은 2층 202호 근린생활시설입니다. (참고: 건축물대장 표제부 상 건물 주용도는 공동주택으로 되어 있으나, 해당 구분건물은 근린상가로 이용 중으로 확인됩니다.)

5. 생활정보

* 교통 접근성

지하철 1호선 유성온천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 편의시설

본 물건이 위치한 유성구 봉명동은 대전 유성의 중심 상업지구로서 다양한 근린생활시설, 상점, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 문화·여가 시설

유성온천 지구의 특성상 다양한 온천 및 관광 시설, 휴식 공간에 대한 접근성이 좋습니다.

* 교육 환경

주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교(예: 충남대학교)가 있어 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 폐문 상태로 정확한 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 내역 및 점유 관계 불확실성: 임대 내역이 미상이고 현재 폐문 상태이므로, 명도 과정이나 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역적 규제: 토지이용계획상 관광특구, 온천원보호지구 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 업종 운영에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

* 건물 주 용도와의 차이: 건축물대장상 건물 전체의 주용도가 공동주택으로 기재되어 있을 가능성이 있어, 상가로서의 이용에 있어 추후 법규 적용 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성의 핵심 상권인 유성온천역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 현대적인 철근콘크리트 구조이며, 편의시설 접근성 또한 뛰어납니다.

현재 폐문 상태로 내부 확인이 어렵고 임대 내역이 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인하고 대비해야 할 리스크 요인입니다. 그러나 권리분석상으로는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 존재하며, 경매 절차를 통해 이들 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 해소한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 유성온천역 도보 거리의 핵심 상권으로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

* 지역 성장 잠재력: 대전 유성구의 지속적인 개발 및 관광 특구로서의 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리 없이 경매를 통해 권리 낙찰이 가능할 것으로 예상.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 영업 및 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 900,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다. 현재 폐문 상태와 임대 내역 미상인 점, 그리고 권리관계상의 총 채권액(540,000,000원) 등을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 충분한 내부 조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 정확한 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 본건의 투자 가치에 맞게 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70~90% 범위를 신중히 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.