나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503988 [1] 대전광역시 유성구 구암동 629-2 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 공동주택, 소규모 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재된 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 장방형의 평지로서 주상용(근린생활시설 및 다중주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태

본건은 북동측으로 소로한면의 포장된 도로에 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-17)(대전 원신흥초등학교 복용분교장)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유성생명과학고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층으로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 및 주택, 계단실 등 2층 : 다중주택 3층 : 다중주택 4층 : 다중주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 설비, 기타 설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

본건 부합물 및 종물로서 제시외 물건(㉠)이 소재함(후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고)

공부와의 차이

본건 1층 일부는 일반건축물대장상 "근린생활시설"이나 현황 "주택(102호 표기)"으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-1층 일부는 일반건축물대장상 "근린생활시설"이나 현황"주택(102호 표기)"으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503988 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 구암동 629-2 (신주소: 대전광역시 유성구 유성대로626번길 10)

* 용도: 다중주택

* 감정가: 1,224,162,800원

* 토지면적: 195.30㎡ (약 59.08평)

* 건물면적: 357.07㎡ (약 108.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층

* 사용승인일: 2022년 07월 26일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다가구주택, 단독주택, 공동주택, 소규모 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재된 일반주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통(버스 노선) 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 평지로서, 주상용(근린생활시설 및 다중주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 소로(폭 10m~12m)에 접하여 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전 원신흥초등학교 복용분교장, 유성생명과학고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (102호) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정 2023-12-18, 배당신고 2026-01-06, 대항력 없음.

* (1층) 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-10, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* (202호) 조 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-11-22, 확정 2023-11-01, 배당신고 2025-12-17, 대항력 없음.

* (203호) 임 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-12-15, 배당신고 2026-01-13, 대항력 없음.

* (301호) 노 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정 2023-05-17, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* (302호) 배 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정 2023-05-17, 배당신고 2025-12-19, 대항력 없음.

* (303호) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2025-01-24, 확정 2025-01-20, 배당신고 2025-12-17, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-02, 확정 2022-11-14, 배당신고 2025-03-31, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2023-06-12, 확정 2023-05-31, 배당신고 2025-06-17, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-12-20, 확정 2023-12-29, 배당신고 2025-11-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 명시된 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대전 유성구의 일반 주택지대에 위치하며, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 1층 일부 근린생활시설 용도로 지정되었으나 현재 주택으로 이용 중인 점은 상가 활용 가능성과 주거 밀집 지역 내 편의시설 공급 역할을 동시에 고려할 수 있습니다.

* 주변에 학교, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설로는 유성고등학교, 유성생명과학고등학교, 원신흥초등학교 복용분교장 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 도로망 및 대중교통 접근성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성 또한 일반적인 주거 지역으로서 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도(근린생활시설)와 현황(주택 102호) 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정적 문제로 이어질 가능성이 있으나, 현재는 주택으로 이용 중인 상태입니다.

* 일부 임차인의 확정일자가 전입일자보다 빠른 것으로 나타나, 이는 데이터 오류이거나 특이한 임대차 관계일 수 있습니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 명세서 상 제시외 물건(㉠)이 소재하므로, 현장 조사 시 이를 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 유성구의 교육 및 주거 환경이 우수한 지역에 위치한 다중주택입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 모든 등기부상 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로 낙찰자는 권리 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

* 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인 현황 및 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 1층 상가 일부의 현황상 주택 이용은 추후 행정적 이슈 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 교육 시설 및 교통망이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 기존 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건과 같이 전체 건물을 매입하는 경우, 개별 유닛의 매매가와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정평가액 1,224,162,800원을 기준으로 판단할 때, 건물의 위치, 규모, 수익성 등을 고려하여 시장에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 감정가 대비 약 102% 수준인 1,250,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

10. 주변 시설

* 본건 주변으로는 유성고등학교, 유성생명과학고등학교, 원신흥초등학교 복용분교장 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 또한, 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 지역은 주로 주택가로 이루어져 있으며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설, 혐오시설 등은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.