나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503968 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 55-1 가동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트싱글지붕 지하1층/지상4층 건물 내 삼덕빌라 제가동(통칭"130동") 제1층 제101호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2025-12-16)(금산), 제2종일반주거지역(금산), 소로3류(폭 8m 미만)(금산)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금산동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금산동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등임.

공부와의 차이

본건은 공부(등기사항전부증명서 등)상 가동으로 등재되어있으나, 현황 통칭 '103동'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부 상 "가동"으로 등재되어 있으나 현황 통칭 "103동"으로 이용 중인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503968 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 55-1 가동 1층101호

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트싱글지붕 지하1층/지상4층 건물 내 삼덕빌라 가동 제1층 제101호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1991년

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 46.25㎡ (약 13.99평)

* 토지 지분: 46.25㎡ (약 13.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 건물 지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가 요약

* 감정가: 58,000,000원

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 금산동초등학교 남서측 인근, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 혼재 지역.

* 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재.

* 건물 구조: 외벽-몰탈위 페인팅, 내벽-벽지/타일, 창호-샤시.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중. (수차례 방문하였으나 폐문부재로 외부 관찰 및 탐문 조사)

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 구비.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로 소재.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(금산동초등학교), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 별도등기

* 주의사항: 공부 상 "가동"으로 등재되어 있으나, 현황 통칭 "103동"으로 이용 중인 것으로 조사됨.

* 특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

* 본 물건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 금산동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 주로 단독주택, 연립주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형이며, 북동측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014년 6월 10일 접수된 무진장축산업협동조합의 근저당권 (을3, 24,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 다수의 가압류, 압류, 근저당 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 본 경매 사건의 채권자는 근로복지공단이며, 2025년 12월 9일 강제경매개시결정(70,370,830원)이 등기되었습니다.

* 총 채권액은 664,993,422원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 거주자나 임차인이 있을 수 있으므로, 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 특이 권리 사항

* 별도등기: 등기부상 '별도등기' 표기가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 권리일 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 최근 매매 사례 분석:

* 세원 (연립, 1985년식, 57.87㎡): 2026년 4월 3일, 3,500만원

* 고도빌리지Ⅱ (다세대, 2019년식, 57.55㎡): 2026년 6월 30일, 13,700만원

* 한용빌라 (연립, 1986년식, 69.49㎡): 2026년 7월 1일, 5,000만원

* 본건(삼덕빌라 가동 101호, 59.88㎡, 1991년식)과 유사한 건축 연도의 연립주택(세원, 한용빌라)은 3,500만원에서 5,000만원 선에서 거래되었습니다.

* 최신 건축물인 고도빌리지Ⅱ는 1억 3,700만원에 거래되어, 건축 연식에 따른 가격 차이가 상당함을 알 수 있습니다.

* 이는 본 물건의 가치를 평가함에 있어 건축 연식, 건물 상태, 관리 상태 등을 종합적으로 고려해야 함을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

* 본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 용도로의 활용이 적합한 지역입니다.

* 금산동초등학교와 인접한 보호구역이라는 점은 교육 환경 측면에서는 긍정적이나, 일부 행위 제한의 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 금산동초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

* 주위 환경은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 하수처리구역에 포함되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 조사된 정보 내에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

* 공부상 명칭이 '가동'이나, 실제로는 '103동'으로 통칭되어 사용되고 있어, 행정 처리나 소유권 확인 과정에서 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.2. 별도 등기

* '별도등기' 표기는 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사합니다. 해당 등기 내용을 면밀히 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

6.3. 임대차 미상

* 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 실제 거주하는 임차인이나 채무자가 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 점유 관계, 명도 저항, 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 등을 철저히 조사해야 합니다.

6.4. 건축물 노후도

* 1991년 준공된 건물로, 약 35년 경과하여 노후도가 상당합니다. 건물 상태 점검 및 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 대전지방법원 2025타경503968 (1) 물건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재의 다세대주택입니다. 1991년에 건축되어 노후도가 있으나, 금산동초등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, '별도등기' 및 '임대미상'이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다. 공부상의 동 명칭과 현황의 차이 또한 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5,800만원의 감정가는 1990년대 초반 준공된 다세대주택의 현재 시세를 고려할 때, 잠재적인 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대 목적: 금산 지역에서의 실거주 목적이나, 안정적인 임대 수익을 노리는 투자자에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 18평대의 전용면적은 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 관리 및 유지보수가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본건은 1991년식 다세대주택으로, 유사 연식의 연립주택 매매가(3,500만원 ~ 5,000만원)와 비교 시 감정가(5,800만원)가 높지 않은 편입니다. 하지만 '별도등기' 및 '임대미상'이라는 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근: 4,000만원 ~ 5,000만원

* 적극적 접근 (권리관계 및 현황 확인 완료 시): 5,000만원 ~ 6,000만원

따라서, 낙찰가 상한선은 6,000만원 이하로 설정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.