나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504007 [1] 대전광역시 동구 가양동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측 인접필지상에 소재하는 로폭 약 1.5미터 내외의 보도블럭 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 근린공원(2024-01-30)(근린공원(성남동3구역)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성남동3구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 블록조 시멘트기와지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감. 창호: 샷시창호 등

이용상태

주택으로서 현황 상당기간 방치된 상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504007 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 531-70

* 용도: 단독주택

* 감정가: 372,456,000원

* 토지면적: 255.00㎡ (약 77.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 99.56㎡ (약 30.11평)

* 건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 재개발구역

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 재개발구역

2. 입지조건

입지 조건

* 위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "가양초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태

토지는 부정형의 평지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측 인접 필지에 소재하는 폭 약 1.5미터 내외의 보도블럭 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 근린공원(성남동3구역), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 정비구역(성남동3구역주택재개발)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리

을6 근저당권 (접수일자: 2017-12-06, 권리자: 한빛신용협동조합) 입니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액은 444,000,000원입니다. (한빛신용협동조합 144,000,000원, 이종목 200,000,000원 + 100,000,000원)

* 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 수준이나, 이는 재개발 사업 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

상권 분석

* 주변 시세

제공된 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라의 매매 사례로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 규모가 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 사례들의 면적 대비 거래 금액은 상대적으로 낮은 편이나, 이는 해당 물건들의 개별적인 특성에 기인한 것으로 판단됩니다. 따라서 본건의 예상 입찰가 산정에는 직접적인 활용이 제한적입니다.

* 재개발 구역 특징

본건은 성남동3구역 주택재개발정비사업 구역 내에 위치하고 있습니다. 재개발 사업은 지역의 노후된 주거 환경을 개선하고 기반 시설을 확충하여 향후 부동산 가치 상승을 견인할 수 있는 주요 요인이 될 수 있습니다. 현재 사업은 진행 중에 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

생활 정보

* 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 교육

단지 북측 인근에 가양초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 맹지

지적도상 맹지인 점은 접근성에 대한 제약 요인이 될 수 있습니다. 다만, 인접 토지를 통한 통행로 확보로 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 재개발 사업 불확실성

재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 진행 지연, 변경 또는 무산의 가능성이 항상 존재합니다. 이에 따른 투자 수익 실현 시점 및 금액 변동성을 고려해야 합니다.

* 건물 노후 및 방치 상태

건물이 상당 기간 방치된 상태로 추정되어, 외벽, 지붕, 내부 시설 등에 대한 전반적인 점검 및 상당한 수리·보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역

교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규에 따른 건축 및 시설 이용에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건 대전 동구 가양동 531-70번지 단독주택은 재개발 사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다. 특히, 토지 면적이 넓어 재개발 사업 완료 시 상당한 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 건물의 노후 상태와 맹지라는 점은 현재 가치를 다소 하락시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 재개발 사업의 진행 상황과 시기를 면밀히 주시하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 재개발 사업 완료 시 예상되는 높은 미래 가치 상승 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 대규모 재건축 시 유리한 조건.

* 가양초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 재개발 구역 내 단독주택으로, 건물 상태가 노후되었으나 넓은 토지 면적과 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 제공된 주변 다세대 주택의 매매가는 본건 단독주택의 가치를 반영하기에 한계가 있습니다. 따라서 감정가 372,456,000원을 기준으로, 재개발 사업 진행에 대한 기대감을 반영하여 보수적으로 105% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 410,000,000원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 경매 경쟁 상황과 재개발 사업의 구체적인 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.