나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504016 [1] 대전광역시 서구 도안동 1329 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '도안중학교' 북서측 인근에 위치하고 주위는 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통이용 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 외벽 : 석재붙임, 페인팅 마감 등. 내벽 : 타일마감, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

주상용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 등이 소재하여 개략적으로 면적 사정하여 평가하였음.

공부와의 차이

일반건축물대장 및 건축물현황도상 4층 다가구주택 1가구로 등재되어 있으나, 현황 2가구(401호, 402호)로 이용 중인 것으로 탐문 조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 참여 및 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비 포함(태양광설비는 건물에 포함하여 평가함)
- 목록 1(건물)의 일반건축물대장 및 건축물현황도상 4층 다가구주택 1가구로 등재되어 있으나 현황 2가구(401호, 402호)로 이용 중인 것으로 탐문 조사 됨
- 일반거축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경504016 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1329 (신주소: 대전광역시 서구 원도안로179번길 22-9)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설 겸업)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권 존재

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비 포함 (태양광설비는 건물에 포함하여 평가함)

* 일반건축물대장 및 건축물현황도상 4층 다가구주택 1가구로 등재되어 있으나, 현황 2가구(401호, 402호)로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨

* 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,432,009,900원

토지면적: 264.90㎡ (약 80.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 397.12㎡ (약 120.13평)

건물 제시외면적: 91.10㎡ (약 27.56평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

1.4. 감정평가 요약

토지:

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 서구 도안동 소재 '도안중학교' 북서측 인근에 위치하며, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하고, 대중교통 이용 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

* 이용상태: 정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계), 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구.

건물:

* 이용상태: 주상용으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 공부와의 차이: 일반건축물대장 및 건축물현황도상 4층 다가구주택 1가구로 등재되어 있으나, 현황 2가구(401호, 402호)로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 유의해야 함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, '도안중학교' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 개요

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 26일 접수된 주식회사다진엔피엘대부의 근저당권입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 24일 접수된 주식회사다진엔피엘대부의 근저당권입니다.

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정되었거나, 말소 예정인 권리들입니다.

3.2. 토지 등기부 요약

주요 권리 사항으로는 소유권 보존(한국토지주택공사), 소유권 이전(변영구, 이나라) 및 근저당권(주식회사다진엔피엘대부), 지상권설정(유천신용협동조합), 압류(서구), 강제경매(이충환), 임의경매(주식회사다진엔피엘대부) 등이 있습니다. 등기부상 기재된 지상권설정은 말소 처리되었습니다.

총 채권액: 946,800,000원

3.3. 건물 등기부 요약

주요 권리 사항으로는 소유권 보존(이나라), 근저당권(주식회사다진엔피엘대부), 주택임차권(이은애, 권용섭, 정경은, 김정성, 강재인, 안소영), 근저당권부 채권질권설정, 강제경매(이충환), 임의경매(주식회사다진엔피엘대부) 등이 있습니다.

총 채권액: 1,584,800,000원

3.4. 임차인 현황 및 인수 보증금

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 대항력 있는 임차인은 다음과 같습니다.

* 배 (101호상가): 보증금 30,000,000원, 전입 2018-09-17, 대항력 있음.

* 이 (401호): 보증금 200,000,000원, 전입 2020-07-14, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 230,000,000원이며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

나머지 임차인들은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특징

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 다가구주택으로, 건축물대장상 제1종근린생활시설의 용도도 겸하고 있습니다. '도안1단계 택지개발사업지구' 내에 포함되어 있어 지역 개발의 잠재력을 보유하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 도안중학교를 비롯한 학교 시설과 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선 등을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 시내 이동이 수월합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

도안중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 산재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 공부 불일치

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건축물대장상 4층이 1가구로 등재되어 있으나 현황 2가구로 이용 중인 것으로 파악되어, 향후 행정적 제재나 원상복구 요구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 부담

배 (30,000,000원) 및 이 (200,000,000원) 임차인의 보증금 총 230,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 높은 총 채권액

토지와 건물 등기부상 기재된 총 채권액이 상당히 높아, 낙찰 후 추가적인 부담이나 권리관계 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

대전 서구 도안동에 위치한 본 다가구주택은 도안택지개발지구 내 입지, 주상복합 용도 등 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 공부상 내용과 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 위반건축물 문제 해결 방안과 임차인 관련 사항을 면밀히 파악한 후, 시장 상황과 건물의 실질 가치를 종합적으로 고려하여 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도안택지개발지구 내 입지로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,432,009,900원입니다.

이 중 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 230,000,000원입니다.

따라서, 실질적인 입찰 고려 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 위반건축물 등 제반 리스크와 향후 건물 가치 상승 가능성, 예상 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.