나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5899 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 953 흥덕코오롱하늘채아파트 122동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 소재 '청주소로초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 대체적으로 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 중 제122동 제11층 제1104호로서 사용승인일 : 2016.11.30 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

가락리 953 :계획관리지역, 성장관리계획구역, 주거용지(건폐율20%이하, 용적률160%이하, 높이15층이하, 건축한계선 경계부6m), 지구단위계획구역(옥산가락지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5899 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 953 흥덕코오롱하늘채아파트 122동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 중 제11층

* 사용승인일: 2016년 11월 30일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 54.79㎡ (약 16.57평)

* 토지지분: 54.7857㎡ (약 16.57평)

* 건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평) - 전용면적

* 건물지분: 59.9318㎡ (약 18.13평)

1.3. 매각 정보

* 감정가: 219,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.4. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 소재 '청주소로초등학교' 서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 대체적으로 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지대이며, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량을 이용한 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 대상 물건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 계획관리지역, 성장관리구역, 지구단위계획구역(옥산가락지구)에 속합니다.

* 주거용지로서 건폐율 20% 이하, 용적률 160% 이하, 높이 15층 이하, 건축한계선 경계부 6m 등의 규제를 받습니다.

* 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육 일부 제한 구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 박풀잎 (2017-02-28)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2017-04-21, 금126,000,000원)

* 이후 근저당: 신한은행 (2021-12-16, 금53,900,000원)

* 임의경매 개시결정: 신한은행 (2025-12-12, 44,919,455원), 한국주택금융공사 (2026-02-20, 사건번호 2026타경50211)

3.2. 말소 예정 권리

* 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당(을1)보다 후순위인 신한은행 근저당(을2), 신한은행 임의경매(갑14), 한국주택금융공사 임의경매(갑15)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당되는 지상권은 명시적으로 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 179,900,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대관계 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 하며, 관련 조사를 철저히 해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

* 본 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 주변에 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 청주소로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 다양한 복리시설 이용이 가능합니다.

* 가락리 일대에 형성된 지역 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교통

* 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 흥덕코오롱하늘채아파트

* 총 동수: 22동

* 총 세대수: 1206세대

* 최고층: 15층

* 주차: 총 601대 (지상 3대, 지하 42대, 기타 556대 추정 - 전기차충전기 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 및 유동화 물건

* 본 건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 유동화 물건의 특성을 가지고 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 자산 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금이나 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 옥산면의 아파트로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 접근성이 양호합니다. 청주소로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 그러나 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항과 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 주거 환경

* 신축 아파트로서 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 초등학교와 단지 내 다양한 편의시설은 거주 만족도를 높입니다.

8.2. 명확한 권리 관계

* 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 적습니다.

8.3. 잠재적 가치

* 도시 개발 계획 및 주변 지역의 발전 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.93㎡)의 아파트가 2026년 7월 6일 175,000,000원(4층), 2026년 7월 2일 190,000,000원(12층)에 거래되었습니다. 본 건은 11층이므로, 12층 거래가를 참고하여 감정가(219,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 유사 면적 최근 거래 최고가: 190,000,000원

* 본건 층수: 11층

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상이라는 리스크를 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.