나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2794 [1] 충청북도 충주시 신니면 신청리 175-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 신니면 신청리 소재 "신청교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 동식물관련시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 면소재지 주변 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 면소재지 인근에 위치하며, 동측 인근으로 시내버스노선이 경유하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 "전(시설 하우스 부지)"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 필지 남서측 및 북서측으로 폭 약 3미터 정도의 콘크리트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 소재하는 제시외건물 및 농업용비닐하우스에 대한 일괄경매여부 등은 필히 확인하시기 바람.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-제시외 1-1 ~ 1-3 매각 제외(법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 감정평가서 참조)
-지상에 소재하는 비닐하우스 4동 매각 제외
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2794 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 신청리 175-4

용도: 답 (농지)

감정가: 112,680,000원

토지면적: 3130.00㎡ (약 947.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 82.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지 (전체)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 관련 불분명 사항 존재, 토지만 매각

주의사항:

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

* 제시외 1-1 ~ 1-3 (법정지상권 성립 불분명) 매각 제외

* 지상 비닐하우스 4동 매각 제외

* 인접지 경계 불분명, 경계측량 필요

특수물건정보: 농지취득자격증명, 법정지상권, 토지만매각

등기부상 채권 총액: 223,456,257원

물건명세서 작성일: 2026-06-24

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본 물건은 충청북도 충주시 신니면 신청리 "신청교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 동식물관련시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재하는 면소재지 주변 경지정리지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 면소재지 인근에 위치합니다.

* 동측 인근으로 시내버스 노선이 경유하는 등, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황

* 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지입니다.

* 현재 "전(시설 하우스 부지)"으로 이용 중에 있습니다.

도로 접근성

* 본 필지 남서측 및 북서측으로 폭 약 3미터 정도의 콘크리트포장도로를 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역

* 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)

* 농업진흥구역

3. 권리분석

소유권 변동

* 최기영 (1991년 04월 13일 등기)

* 이정애 (2008년 01월 11일 등기)

* 남기조 (2017년 04월 26일 매매 등기)

주요 권리 분석

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 05월 10일 접수된 농협은행주식회사 근저당(채권최고액 83,500,000원)입니다.

* 근저당 이하 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 223,456,257원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 다만, 제시외 건물(1-1~1-3)의 경우 법정지상권 성립이 불분명하여 매각 대상에서 제외되었으며, 이에 따른 소유권 행사의 제한 가능성은 감정평가서를 통해 재확인하시기 바랍니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 순수 농경지로, 상업적 기능보다는 농업 관련 시설이 일부 혼재된 지역입니다.

* 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 지역 상권의 혜택은 일부 누릴 수 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

* 주변 동식물 관련 시설, 소규모 공장 등은 농업 관련 지원 기능으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 면소재지 인근에 위치하며 차량 출입이 가능하고, 동측 인근으로 시내버스 노선이 운행되어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 편의시설: 신니면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 관공서, 농협 등) 이용이 가능합니다. 보다 다양한 편의시설은 충주시내로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재하여 비교적 조용하고 한적한 농촌 환경입니다. 인근에 동식물 관련 시설이 있으나, 본 물건지와 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 문화/관광: 충주시 신니면은 용원저수지, 요도천 둘레길 등 친환경 농촌 체험 코스가 개발되어 있으며, 신청리에는 충주 신청리 고인돌(충청북도 기념물 제133호)이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지 취득 및 이용에 관한 법률 적용을 받습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 제시외 건물(1-1~1-3)의 매각 제외 사유가 법정지상권 성립 불분명으로, 추후 소유권 행사 제한 또는 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 및 분쟁 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 소재하는 비닐하우스 4동이 매각 제외되어, 현황 이용 상태와 매각 대상 토지 간의 차이가 있습니다.

* 이용 제한: 가축사육제한구역 지정으로 인해 특정 가축 사육 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 충주시 신니면에 위치한 답(전)으로, 농업진흥구역 내 농림지역에 속해 있어 농업용지로서의 가치가 주된 것으로 판단됩니다.

* 토지만 매각 대상이며, 감정가는 112,680,000원입니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗하나, 법정지상권 성립 불분명으로 인한 제시외 부분 매각 제외 및 경계 불명확성은 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명이 필수적이므로, 이를 확보할 수 있는 입찰자만이 실질적인 매수 고려가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 종사자 또는 농업 관련 사업 예정자에게 적합한 물건입니다.

* 면소재지 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 불확실하며 투기적 요소가 강합니다.

* 토지만 매각되므로 건물 관리 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 다양한 시장 분석, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 희망자는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 전문가와 상담하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.