나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5820 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 418 가좌마을부영아파트 505동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 <가좌마을5단지> 내에 소재하며, 부근은 근린생활시설 및 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내 도로를 통해 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브위 경량철골경사지붕 15층중 제7층 제706호로서,(사용승인일 : 2004-06-24) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 자전거전용도로(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 418 가좌마을부영아파트 505동 7층706호에 소재한 아파트 물건으로, 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다. 감정평가액은 252,000,000원이며, 건물 총 층수는 15층 중 7층에 해당합니다. 사용승인일은 2004년 6월 24일로, 준공 후 약 20년이 경과된 아파트입니다. 본 경매 물건의 채권자는 구OOO입니다.

1.1. 면적 정보

본 건물의 토지 면적은 48.10㎡ (약 14.55평)이며, 토지 지분은 48.0985㎡ (약 14.55평)입니다. 건물 면적은 전용면적 기준으로 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 건물 지분 또한 84.9916㎡ (약 25.71평)입니다.

1.2. 입지조건

주위 환경으로는 본건이 소재한 충청북도 청주시 상당구 용담동 '가좌마을5단지' 내에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하여 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 상황 측면에서는 단지 내 도로를 통해 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 단지 남서측으로는 왕복 4차선 도로가 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 주거용지(공동주택용지)로서 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하의 건축 규제가 적용됩니다. 또한, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 속하며, 보행자전용도로 및 자전거전용도로가 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 아파트 단지 정보는 가좌마을5단지부영아파트(부영12차)로, 총 437세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 286대(지상 4대, 지하 15대)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 권리 분석 결과, 말소 기준 권리는 2022년 5월 27일 접수된 구항농업협동조합의 근저당권(을13, 채권액 201,600,000원)입니다. 이 말소 기준 권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상 말소 예정인 권리로는 소유권 이전 등기(갑3, 갑10, 갑19), 근저당권(을14, 채권액 117,000,000원), 가압류(갑21, 신한카드, 채권액 5,673,955원), 임의경매 개시 결정(갑22, 구항농업협동조합, 채권액 154,451,920원), 가압류(갑23, 충북신용보증재단, 채권액 14,740,000원), 압류(갑24, 청주시) 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 339,013,955원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

임차인 주의 문구: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 관공서가 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 갖추고 있어 상권의 안정성이 높다고 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설로는 아파트 단지 내 상가를 비롯하여 인근 마트, 병원, 은행 등 다양한 시설을 이용할 수 있습니다. 교육 시설로는 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되어 주거지로서 적합한 환경을 제공합니다. 의료 시설 및 문화/여가 시설 이용 또한 청주시내 전반적인 인프라를 통해 가능합니다. 건물 내부에는 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크로는 임대차 관계가 미상이라는 점을 들 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 사전에 철저한 점유 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다. 또한, 2004년 준공으로 비교적 연식이 있는 편이므로, 향후 주택 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용담동에 위치한 가좌마을5단지부영아파트 505동 7층706호로, 표준적인 아파트 구조와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 완료 시 소유권 확보에 용이한 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분으로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경 속에 위치한 경매 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 안정적인 주거 환경 속에 위치하여 주거 안정성이 높으며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 문제가 발생할 소지가 적습니다. 또한, 적절한 시세 파악을 통해 실거주 목적으로 활용하거나 임대 수익 창출용으로 투자할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 252,000,000원입니다. 최근 2026년 실거래 사례를 살펴보면, 8층 물건이 245,000,000원에, 2층 물건이 223,000,000원에, 12층 물건이 228,500,000원에 각각 거래되었습니다. 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본 건(7층)의 시세는 약 223,000,000원에서 245,000,000원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 감정가는 252,000,000원으로, 최근 최고가 매매가 대비 다소 높은 편입니다. 이러한 점들을 고려하여 예상 입찰가 범위를 235,000,000원에서 248,000,000원으로 제안합니다. 본 건의 7층 위치와 최근 실거래 최고가(8층 245,000,000원)를 감안할 때, 245,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매는 경쟁 입찰이므로 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.