나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10433 [1] 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 451 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1,2,3,7> 본건은 강원특별자치도 양양읍 청곡리 소재 "서당말" 남서측 인근에 위치하며, 주변 은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농경지대 및 농촌지대입니다. <기호5,6> 본건은 강원특별자치도 양양읍 청곡리 소재 "비석거리마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농경지대 및 농촌지대입니다.

교통상황

공히 간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 완경사지로서, 현황 "전기타" 상태입니다. 기호2: 부정형 완경사지로서, 현황 "창고부지 및 일부 대지"로 이용중입니다. 기호3: 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다. 기호5,6: 세장형 평지로서, 현황 "답"으로 이용중입니다. 기호7: 부정형 평지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1: 본건 서측으로 세로(불)에 접합니다. 기호2: 본건 동측으로 소로에 접합니다. 기호3: 맹지입니다. 기호5,6: 본건 동측으로 세로(불)에 접합니다. 기호7: 인접필지인 기호2에 개설되어 있는 세로(불)을 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,2,3,7> 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법> <기호5,6> 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 중 기호1,2 토지에 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 함석지붕 단층 건물로서 외 벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감등 바 닥 : 장판마감 및 타일마감등 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

현황 "주택"으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수)
농지취득자격증명 사실상 발급이 어려움(방치된 축사시설이 있음, 농지로 원상복구 시에도 많은 비용과 시간 소요 구체적인 발급 가능여부는 양양읍에 문의 바람).
목록1-현황 "전 기타" 상태, 목록2-현황 "창고부지 및 일부 대지"로 이용 중. 목록7-현황 "주거용 건부지"로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10433 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 451

용도: 단독주택

감정가: 305,731,400원

토지면적: 2895.00㎡ (약 875.7평)

토지지분: 1242.9174㎡ (약 375.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.30㎡ (약 25.5평)

건물지분: 84.3㎡ (약 25.5평)

건물 제시외면적: 361.33㎡ (약 109.3평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물 현황 (건축물대장 기반 정보):

본 건물은 단독주택으로, 1954년 사용승인된 1층 목조 건물입니다.

주요 건축물 면적은 107.75㎡ (약 32.6평)이며, 부속건축물 면적은 29.4㎡ (약 8.9평)입니다.

건축물대장 상 총괄표제부에는 총 건축 면적 192.5㎡ (약 58.2평)의 농어가주택으로 등록되어 있습니다.

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 강원특별자치도 양양읍 청곡리 소재 "서당말" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농경지대 및 농촌지대입니다.

교통상황:

간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태:

기호1 토지는 부정형 완경사지로서, 현황 "전 기타" 상태입니다.

기호2 토지는 부정형 완경사지로서, 현황 "창고부지 및 일부 대지"로 이용 중입니다.

기호3 토지는 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다.

기호5,6 토지는 세장형 평지로서, 현황 "답"으로 이용 중입니다.

기호7 토지는 부정형 평지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호1 토지는 본 건 서측으로 세로(불)에 접합니다.

기호2 토지는 본 건 동측으로 소로에 접합니다.

기호3 토지는 맹지입니다.

기호5,6 토지는 본 건 동측으로 세로(불)에 접합니다.

기호7 토지는 인접 필지인 기호2에 개설되어 있는 세로(불)을 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1,2,3,7 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 원추표면구역(공항시설법)입니다.

기호5,6 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 원추표면구역(공항시설법), 농업진흥구역(농지법)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을2 근저당권 (속초양양축산업협동조합, 2015-07-27, 48,000,000원)

등기부채권 총액: 165,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이상숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-25

대항력: 없음

권리 분석 요약:

말소기준권리인 을2 근저당권보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 등기(토지 등기부: 갑1 소유권이전)를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상).

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 근교 농경지대 및 농촌지대에 위치하고 있으며, 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권 형성은 제한적입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용은 양양읍 소재지를 통해 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 주변 편의시설, 교육 시설, 병원 등 상세한 생활 정보는 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 추가적인 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요 및 발급 어려움:

목록1 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

방치된 축사 시설이 존재하여 농지로 원상 복구 시 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 이에 따라 농지취득자격증명 발급이 사실상 어려울 수 있습니다. 구체적인 발급 가능 여부는 양양읍에 문의가 필요합니다.

지분 매각:

토지 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 소유권 분쟁이나 관리, 처분 시 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물:

건물 제시외면적이 361.33㎡ (약 109.3평)으로 상당한 면적을 차지합니다. 이 부분은 현황 조사 시 확인되었으나 건축물대장상에 누락된 부분이거나 별도의 구조물일 수 있으며, 향후 철거 또는 활용 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 현황:

토지별로 "전 기타", "창고부지 및 일부 대지", "휴경전", "답", "주거용 건부지" 등 다양한 용도로 이용 중이며, 특히 농림지역에 속한 필지가 있어 농지법 등 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군 양양읍 청곡리 소재 단독주택 및 토지로서, 감정가는 305,731,400원입니다.

토지 지분 매각, 농지 취득의 어려움, 상당한 면적의 제시외 건물 존재 등 추가적인 확인과 처리가 필요한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능성 및 제시외 건물 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 가치 상승: 양양 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

다양한 토지 활용: 여러 필지로 구성된 토지는 각각의 용도지역 및 현황에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

제시외 건물 활용: 제시외 건물(총 361.33㎡)의 정비 또는 활용 방안에 따라 추가적인 부가가치 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 305,731,400원입니다.

현재 시점에서 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세에 대한 실시간 정보 및 외부 지도 서비스를 통한 혐오시설 유무, 상세 생활 정보 등은 도구의 한계로 인해 직접적인 조사가 어렵습니다. 따라서 정확한 현 시세 분석 및 이를 기반으로 한 예상 입찰가 산정에는 제약이 따릅니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들이 추가적으로 고려되어야 합니다.

* 주변 유사 부동산의 실제 거래가 및 현재 호가 정보 (외부 부동산 정보 사이트 및 현장 조사 필요)

* 본 물건의 지리적 이점 및 개발 가능성에 대한 심층 분석

* 농지 취득 가능성 및 원상 복구 비용, 농지 관련 규제에 따른 제약 사항

* 제시외 건물(361.33㎡)의 철거, 개조, 또는 활용에 소요되는 예상 비용

* 토지 지분 매각으로 인한 잠재적 추가 협상 비용 및 관리의 어려움

* 지역 부동산 시장의 전반적인 동향 및 향후 전망

상기 조건들을 면밀히 분석한 후, 감정가를 기준으로 안전 마진을 확보하는 선에서 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.