나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2783 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 639-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '명륜2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 저층의 단독주택으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북동향의 지세에 자체지반 평탄하게 조성된 정방형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 드라이비트 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등, 창호: 플라스틱 프레임의 창호 마감 등.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급 ·배수설비, 위생설비와 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 장기간 방치된 상태로 정상적인 사용을 위해서는 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 시 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경2783 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 639-8 (도로명: 강원특별자치도 원주시 황소마을길 23-11)

용도: 단독주택

감정가: 253,557,000원

토지면적: 217.00㎡ (약 65.64평)

건물 본건 면적: 70.74㎡ (약 21.39평)

건물 제시외 면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

총 건물 면적: 126.44㎡ (약 38.24평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (근저당권자이자 임의경매 신청인)

건축년도: 1980년 3월 19일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 원주시 명륜동 '명륜2동 행정복지센터' 남측 인근에 위치.

주위환경: 저층의 단독주택이 형성된 주택지대.

교통: 일반 차량 접근 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준.

도로: 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

지세: 북동향의 경사를 이루는 지세이며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 정방형 평지.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 8일 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액 84,000,000원).

주요 등기 현황:

* 소유권 이전: 임희수, 김미자 (2013년 6월 7일)

* 소유권 이전 (협의분할 상속): 김종국 (2020년 7월 7일)

* 근저당: 신한은행 (2021년 3월 8일) - 말소기준권리

* 가압류: 서울신용보증재단 (2024년 9월 30일)

* 압류: 국 (2024년 11월 20일)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025년 1월 15일)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2025년 5월 1일)

* 임의경매 개시 결정: 신한은행 (2025년 12월 9일)

등기부 채권 총액 (토지/건물 합계): 148,957,033원.

인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 원주시 명륜동 내 저층 단독주택 밀집 지역에 위치.

주변 시세 (JSON 분석 결과):

* 주변 '주연빌'(2005년식 다세대, 50.28㎡)은 2025년 8월 6,400만원에 거래됨. (평당 약 127만원)

* 주변 '주연빌'(2005년식 다세대, 38.29㎡)은 2024년 3월 5,600만원에 거래됨. (평당 약 146만원)

* 주변 '천우빌라'(1992년식 다세대, 70.62㎡)는 2024년 12월 8,500만원에 거래됨. (평당 약 120만원)

분석: 주변 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 해당 지역 주거용 부동산의 거래 가격대는 평당 약 120만원에서 150만원 수준으로 추정됨. 본건은 단독주택으로, 토지 면적이 넓어 다세대 주택과는 단순 비교가 어려우나, 지역 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

주요 시설: '명륜2동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

편의시설: 주변에 상업 시설 및 편의 시설 분포에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주택지대의 생활 편의성은 갖춘 것으로 판단됨. (추가적인 주변 시설 조사 필요)

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인 필요.

교통: 시내버스 이용이 가능하여 대중교통 접근성 양호.

주변 혐오시설: 별도의 외부 조사를 통해 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후 및 방치 상태: "장기간 방치된 상태"로, 정상적인 사용을 위해서는 상당한 수리 및 보수가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성 높음.

제시외 건물: 건물 면적 외에 55.70㎡(약 16.85평)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함되나 별도 처리가 필요할 수 있음.

도로 접면: 약 4미터 내외의 도로에 접해 있어, 대형 차량의 진출입이나 주차 공간 확보에 제한이 있을 수 있음.

용도지역 제한: 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 가축사육제한구역에 해당하여 특정 축산업 활동이 제한됨.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 명륜동의 단독주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 추가적인 법적 부담은 적을 것으로 예상됨.

감정가는 2억 5천만원 수준이나, 건물이 장기간 방치되어 노후화 및 수리 비용 발생이 예상됨. 제시외 건물 포함 여부 및 처리 방안도 면밀히 검토해야 함.

토지 면적 대비 건물 규모, 주택지대라는 점을 고려할 때, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 지닌 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정.

넓은 토지 면적: 217㎡(약 65.64평)의 토지를 확보.

단독주택으로서의 활용성: 재건축, 증축, 펜션 등 다양한 활용 가능성.

지역 개발 잠재력: 원주시 명륜동 지역의 지속적인 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 253,557,000원

주변 시세 및 물건 상태를 고려한 권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원.

상세 분석:

* 토지 65.64평, 건물(본건+제시외) 38.24평.

* 건축년도 1980년, 장기간 방치 상태로 수리비 발생 예상.

* 주변 다세대 주택 실거래가 평당 120~150만원 수준. 단독주택 토지 가치 상승 가능성 고려.

* 본건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이며, 수리 비용 및 잠재 가치를 감안하여 신중한 접근 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.