나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21100 [1] 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 산110 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 소재 '압곡마을회관' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 임야 및 농업용부동산 등이 주로 소재하는 농경지주변 산림지대임.

교통상황

대상토지까지 소형 차량 차량 접근 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 부정형 급경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

대상토지는 임야도상 맹지로서, 현황 동측 인접 구거 월편으로 노폭 약3m 내외의 콘크리트 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소 1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 특별매각조건(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한)
- 육안으로 관측되지 않은 분묘 소재 가능성 있어 분묘 소재 여부는 별도 확인 요(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 산110에 소재한 임야의 지분 매각 건입니다.

사건번호는 원주지원 2025타경21100 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 9,060,840원입니다.

토지 면적은 총 36,890.00㎡ (약 11,160.72평)이며, 본 건은 이 중 2,515.8979999999997㎡ (약 761.12평)의 지분을 매각 대상으로 합니다.

채권자는 지OOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각, 공동담보 등이 있습니다.

주의사항으로 특별매각조건(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한) 및 분묘 소재 가능성이 있어 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

2. 입지조건

대상 토지는 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 소재 '압곡마을회관' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 임야 및 농업용 부동산 등이 주로 소재하는 농경지 주변의 산림지대로, 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황 면에서는 소형 차량의 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 거리, 노선, 배차 간격 등을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

토지의 형태는 부정형 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태는 임야도상 맹지이나, 현황 동측 인접 구거 월편으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 매각 물건은 토지 지분 매각 건입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2017년 2월 10일 접수된 최연순 근저당 (을19, 금100,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

을19, 을20, 을24 등기 등 근저당권은 모두 말소되었습니다.

갑27, 갑37, 갑38 등기 등 강제경매 및 임의경매 관련 권리들도 말소 예정이거나 말소되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 물건 명세서 비고란에 분묘 소재 가능성으로 인한 분묘기지권 성립 여지가 있음을 명시하고 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 관계에서 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 주변의 산림지대에 위치하여 전통적인 상권 분석보다는 전원생활 및 자연 환경 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

주변 지역은 주로 임야와 농업용 부동산으로 구성되어 있어, 상업 시설이나 근린 생활 시설은 드물 것으로 예상됩니다.

인근에는 '압곡마을회관'이 언급되어 있어 소규모 공동체 생활의 중심지가 있을 수 있습니다.

지역 개발 계획이나 산업 시설보다는 자연 친화적인 개발이나 농업 관련 시설이 입지할 가능성이 높습니다.

검색 결과, 주변 지역에 대규모 공장이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어려우며, 대체로 자연 경관 및 전원 생활 관련 시설(펜션, 골프장 등)이 언급됩니다.

5. 생활정보

본 물건지는 자연 녹지 지역에 위치하므로, 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 편의 시설로는 '압곡마을회관'이 언급될 수 있으며, 기본적인 생활 용품 구매나 관공서 이용 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주변에는 풍수원성당, 김정원 한옥연구소, 소구니계곡, 대산계곡 등 관광 및 휴양 시설이 일부 존재합니다.

교육 시설 정보는 명확하지 않으나, 농촌 지역 특성상 인근 마을에 초등학교 등이 소재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상 분묘 소재 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 사전에 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요하며, 단독으로 토지 이용이나 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 및 경사지: 임야도상 맹지이며 현황 도로는 소재하나, 토지 이용 및 건축 허가 등에서 제약이 발생할 수 있습니다. 또한 급경사지는 토지 활용도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 참여 기회가 제한될 수 있습니다. 본 물건은 1회로 행사가 제한되는 특별 매각 조건이 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위 등에 법적인 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군의 산림 지역에 위치한 임야의 지분 경매 물건입니다. 자연 환경이 양호한 지역이나, 임야도상 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각이라는 특성을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 분묘 문제는 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성과 더불어 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자를 통한 잠재적 시세 차익: 향후 공유물 분할 협의 또는 토지 가치 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 또는 장기 투자 관점: 자연 친화적인 환경 속에서 전원생활을 계획하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 9,060,840원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 위에서 언급된 여러 리스크 요인(분묘기지권, 맹지, 급경사, 지분 매각, 공유자 우선매수권 등)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 고려될 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 대략 6,342,000원 ~ 8,154,000원 범위에서 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.