나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101549 [1] 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층213호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상13층 중 제2층 제213호 외 2개호로서 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3 공히 지식산업센터임.(기호 1, 3은 공실임. "사진용지" 참조)

설비내역

천장 부착형 에어컨설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(2017-07-28) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2028-09-04, 의왕군포안산 공공주택지구),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상 본건 토지의 지목은 "대지"이나, 토지대장에 의하면 2021.09.02에 지목이 "공장용지"로 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101549 (1)

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층213호

건물 용도: 지식산업센터

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 11.39㎡ (약 3.44평)

건물 면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층 / 지상 13층 건물 중 제2층 제213호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태

본 호실은 지식산업센터로 이용 중입니다.

* 설비 내역

천장 부착형 에어컨 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

농협은행 근저당권 (2021-09-02 접수, 129,600,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 을1 근저당권 (농협은행)

* 갑10 임의경매개시결정 (유케이제십차유동화전문)

* 매매로 인한 소유권이전 (이지현)

* 신탁등기 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 사항 없음)

* 인수되는 권리 (임차인)

* 현재까지 파악된 임차인은 박 씨이며, 보증금 10,000,000원, 차임 월 400,000원입니다.

* 전입/사업자 등록일자: 2024년 12월 30일, 확정일자: 2024년 12월 31일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 군포시 부곡동에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

* 지식산업센터가 밀집한 지역으로 관련 종사자 및 근로자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용객의 접근성도 일정 부분 확보됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 북측 인근에 부곡중앙초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 공장, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과 달리 특별한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 공실 가능성: 감정평가서 요약에는 '기호 1, 3은 공실임'이라는 언급이 있습니다. 본건 호실(213호)의 현재 공실 여부는 명확히 기재되어 있지 않으나, 유사한 지식산업센터 호실에서 공실이 발생할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

* 건물 연식 및 관리 상태: 건물 사용 승인일이 2021년 7월 28일로 비교적 신축에 가깝지만, 건물의 전반적인 관리 상태 및 유지 보수 비용은 별도로 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 본건 물건의 용도(지식산업센터)에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 재매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 지식산업센터 물건으로, 접근성이 양호하고 주변에 관련 산업시설 및 주거단지가 혼재하여 복합적인 가치를 지니고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 임차보증금이 없다는 점에서 권리 분석상 큰 부담은 없습니다.

* 건물 연식도 비교적 최신이며, 기반 시설 및 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 유동화 물건이라는 점과 혹시 모를 공실 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 1억 2천만원 대비 건물 면적 35.22㎡ (약 10.65평)는 시세 대비 합리적인 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 양호한 입지: 군포시 부곡동 일대는 산업단지 및 신규 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 건축물 신축 효과: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.