나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2794 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 175-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 "연봉1리경로당" 남서측 인근에 위치하 며 인근은 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보 통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 정도의 아스콘포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(2016-04-08),도시계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(2011- 09-15)(소(국)2-01-96)(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축 종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-07-24)(남산초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(희망리당간지주(500M이내))<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>,침수위험지구(2023-04-07)<자연재해대책법>,<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 및 건물에 부합되는 마당, 대문, 담장, 수목 등은 일반적인 거래관행 등을 고려하 여 감정평가액에 포함하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌쌓기등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 플라시틱 새시 등 마감입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 갖추고 있습니다.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물에 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉢이 소재하여 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려해 원가법 및 관찰감가를 병용하여 감정평가 하였으며, 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는 바, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 및 건물에 부합되는 마당, 대문, 담장, 수목 등은 일반적인 거래관행 등을 고려하 여 감정평가액에 포함하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2794 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 175-6

용도: 단독주택

토지 면적: 152.00㎡ (약 46.0 평)

건물 면적: 98.89㎡ (약 30.0 평)

감정가: 291,353,740원

1.2. 감정평가 요약

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리에 소재하며, "연봉1리경로당" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 시멘트벽돌구조에 판넬지붕을 갖춘 2층 단독주택으로, 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱 새시 등으로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 난방 설비와 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형의 평탄한 땅으로, 현재 단독주택의 부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지의 서측으로는 폭 약 5~6m의 아스콘 포장도로가 접하고 있습니다.

매각 대상에는 토지와 건물뿐만 아니라, 제시외 건물(부합물 및 종물)도 포함되어 일괄 매각됩니다. 또한, 토지 및 건물에 부합되는 마당, 대문, 담장, 수목 등도 일반적인 거래 관행을 고려하여 감정평가액에 포함되었습니다.

1.3. 매각 대상

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 홍천읍 연봉리에 위치하며, 인근 지역은 주로 근린생활시설과 단독주택이 분포하는 주거 지역입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

향후 건축이나 토지 이용에 있어 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남산초등학교), 역사문화환경보존지역(희망리당간지주 500M 이내), 침수위험지구 등 여러 규제 사항이 적용될 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

건물의 서측으로 폭 약 5~6m의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 사다리형의 평지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 접해 있는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 말소기준권리는 2011년 2월 21일 접수된 홍천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 84,600,000원)이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

건물 등기부 상에서도 동일한 근저당권이 말소기준권리(2011년 2월 21일 접수)로 확인되며, 말소될 예정입니다.

최근 소유권 이전은 2019년 11월 11일 협의분할에 의한 상속으로 이루어졌습니다.

현재 본건에 대한 강제경매는 2025년 12월 3일 이장훈에 의해 신청되었으며, 채권액은 35,441,095원입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 84,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고

전입일자: 2020년 4월 20일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 고 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 고 는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역의 단독주택 밀집도 및 편의시설 분포를 고려할 때, 생활 편의시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

남산초등학교와 근접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

건축물대장상의 토지 면적(platArea 107㎡)과 경매 대상 토지 면적(152.00㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이로 인해 실제 토지 이용 현황, 경계, 혹은 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 지정된 다양한 규제 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구 등)은 향후 건축 또는 토지 활용 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

건축 연도(2010년 준공)를 고려할 때, 건물 노후화 정도 및 필요한 유지보수 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

지역 내 개발 계획 변경이나 도시 계획의 변동은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 홍천읍 연봉리에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 152.00㎡, 건물 면적 98.89㎡에 대해 감정가는 291,353,740원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 거의 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다.

그러나 건축물대장 상 토지 면적 기재와 실제 경매 대상 토지 면적 간의 불일치, 그리고 다수의 개발 제한 구역 지정은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

일괄 매각 및 제시외 건물 포함이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁이나 인수 부담이 적습니다.

제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 이를 활용한 추가적인 가치 증대 가능성이 있습니다.

홍천군 지역 내 실수요자에게는 매력적인 주거지가 될 수 있습니다.

감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 시장 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 용민스위트빌 (2013년식, 전용면적 84.955㎡): 2026년 1월 175,000,000원 (약 206만원/3.3㎡)

- 삼보빌라 (1989년식, 전용면적 56.08㎡): 2026년 5월 80,000,000원 (약 143만원/3.3㎡)

- 햇살빌라1차 (2012년식, 전용면적 66.426㎡): 2026년 4월 130,000,000원 (약 196만원/3.3㎡)

본건은 단독주택이며, 건물의 연식(2010년 준공)과 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 또한, 건축물대장 상의 토지 면적(107㎡)과 실제 경매 대상 토지 면적(152㎡) 간의 차이는 시세 산정에 있어 보수적인 접근을 필요로 합니다.

주변 연립/다세대 주택 시세를 바탕으로 본건 단독주택의 가치를 추정하면, 건물 면적(98.89㎡)과 토지 면적(152.00㎡)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 시세 범위는 약 1억 7천만원에서 2억 3천만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 291,353,740원입니다.

권리 인수 부담이 없다는 점, 제시외 건물이 포함된다는 점 등을 감안하여, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 추정 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 으로 제안합니다.

이 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건에 대한 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.