나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101599 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 24-3 공동주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 박달동 소재 "박달동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선(안양역) 소 재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2014.10.28) 외벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 실내소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 1종근린생활 시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(만 안유치원, 안양과천교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대 기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적 인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101599 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 24-3 공동주택 4층 401호

건물명칭: 박달동 24-3 공동주택

용도: 다세대주택

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물면적: 57.78㎡ (약 17.47평)

감정가: 320,000,000원

사용승인일: 2014년 10월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

층수: 7층 건물 내 4층 401호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 "박달동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선(안양역) 소재하는 등 제반 대중교통 이용은 무난함.

토지 이용 현황: 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 1종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 03월 23일 수원지방법원 안양지원 2022카단194 (1번 유만석지분가압류, 이태수)

주요 권리:

* 선순위 임차권 (을구 4번): 유승연, 보증금 199,500,000원, 전입일자 2020년 01월 08일, 확정일자 2019년 12월 13일.

* 본 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부요약에 따르면, 증액분 9,500,000원이 2022년 01월 10일에 추가된 것으로 보이며, 이는 총 인수 보증금을 209,000,000원까지 증가시킬 수 있습니다.

* 정확한 인수 보증금액은 배당 결과에 따라 최종 확정됩니다.

인수되는 권리: 을구 4번 임차권 (유승연). 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수함.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(2022.03.23)보다 늦은 모든 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기. (갑10, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑19 등)

기타 참고사항:

* 임대관계는 미상임.

* 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용상태는 외부 관찰, 탐문, 표준적인 상황에 의하였음.

1.3. 상권분석

물건지 인근 지역은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

박달동 행정복지센터 인근에 위치하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 안양역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 박달동 행정복지센터 등 관공서 이용이 용이하며, 안양역 주변 상업 시설 이용 가능.

교육시설: 상대보호구역에 해당하는 유치원이 인근에 있으므로, 교육환경 보호에 관한 법률 준수 여부 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 199,500,000원 (증액분 포함 시 최대 209,000,000원)이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 최종적인 취득 비용이 크게 늘어날 수 있음.

임대 관계 미상: 임차인의 실제 거주 여부, 계약 조건 등 상세 내용을 파악하기 어려움.

내부 조사 제한: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 하자 여부 등을 충분히 확인하기 어려움.

토지이용계획상 제한: 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

지도 등 외부 서비스 검색은 본 기능에서 지원하지 않습니다. 제공된 정보만으로 판단 시, 주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 박달동에 위치한 2014년 준공의 다세대주택으로, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됨.

지하철 1호선 안양역 이용이 가능하고 주변 생활 편의시설 접근성이 나쁘지 않으나, 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인의 존재임.

해당 임차인의 보증금(199,500,000원, 증액분 포함 시 209,000,000원)이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 최종적인 취득 비용이 크게 늘어날 수 있음.

따라서, 정확한 권리 분석과 임차인의 배당 예상액을 파악하는 것이 입찰 결정의 핵심임.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2014년 준공)로 향후 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

안양역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 개발 잠재력에 따른 가치 상승 기대 가능.

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 (2026년 7월 기준):

* 36.42㎡ (약 11.02평): 15,200만원

* 49.75㎡ (약 15.05평): 19,700만원

* 53.55㎡ (약 16.20평): 15,000만원

본건은 건물 면적 약 17.47평 (57.78㎡)에 해당하며, 최근 시세로 환산 시 약 1억 7천만원 ~ 2억 3천만원 범위로 추정됨.

이러한 시세는 순수 부동산 가치이며, 본건의 경우 대항력 있는 임차인 유승연 씨의 보증금 199,500,000원 (증액분 포함 시 최대 209,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

즉, 부동산 자체의 가치에서 인수하는 보증금을 제외한 금액이 매수인의 실질적인 투자 비용이 됨.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 매수인은 이를 추가로 부담해야 하므로, 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 함.

현재 감정가 320,000,000원은 임차 보증금 인수 비용을 고려하지 않은 금액일 수 있으며, 인수 보증금(약 2억원)을 감안하면 실질적인 매수 가능 상한가는 낮아짐.

안전하고 합리적인 입찰가 산정을 위해서는, 해당 임차인의 배당금 수령 예상액 및 최종 인수 보증금액을 반드시 확인해야 함.

본 정보만으로는 정확한 배당 결과를 알 수 없기에, 아래 예상 입찰가는 매우 보수적인 관점에서 제시되며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 권리 및 배당 분석이 필요함.

현재 시점에서의 매우 보수적인 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

참고: 위 금액은 감정가 대비 약 31% ~ 47% 수준으로, 이는 임차인 보증금 인수 위험을 고려한 매우 공격적인 예상가이며, 유찰을 거듭할 가능성이 높음. 최종 입찰가는 배당 결과 및 현장 시세, 경매 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

임차인 관련 주의 문구: 임차인 유승연은 대항력이 있으나, 보증금 전부가 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금액은 명확히 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정되므로 매우 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.