나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54007 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 684 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재"남안산 분기점 "북측 근거리에 위치하며, 주변은 각종규모의 공장이 소재하는 산업단지로서 공업적 제반환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 남안산 분기점까지는 약 7~8분 소요거리로서 대중교통여건 다소 불편하고 일반교통여건 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측 으로 노폭 약 10m 내·외의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역< 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

후면 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 아이소웰 판넬지붕 2층 공장으로서 외벽 : 외장판넬 등 마감. 내벽 : 판넬 및 벽지등 마감. 창호 : 알루미늄새시창 마감 등.

이용상태

1층 : 공장 2층 : 공장 및 사무실

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정서 기재 기계기구 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54007 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 684

용도: 공장

감정가: 5,504,552,000원

토지면적: 1682.80㎡ (약 509.17평)

건물면적: 1342.80㎡ (약 406.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 감정서 기재 기계기구 포함

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, "남안산 분기점"에서 북측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 규모의 공장들이 밀집한 산업단지로, 공업 활동을 위한 제반 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 남안산 분기점까지 약 7~8분 소요되어 주요 도로망 이용이 편리합니다. 다만, 단지 내 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 북서측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 국가산업단지(시화), 반월특수지역, 산업시설구역 등에 해당합니다. 또한 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대해 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 임의경매 개시로 인해 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 사항 요약:

* 최선순위 근저당권은 2023년 1월 31일 한국자산관리공사 명의로 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 이후 한국자산관리공사 및 신한주철공업주식회사 명의의 추가 근저당이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 주식회사 디아이엔, 서준원, 박영진, 주식회사 이레코리아, 주식회사 비티에스 등의 가압류와 안산시, 국민건강보험공단의 압류가 존재하나, 이 역시 말소될 권리입니다.

* 총 등기부채권액은 약 62억 9천 3백 50만 원에 달합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2018-10-16

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 송 씨가 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 일반적인 상가 또는 공장 임대차와는 다른 특이한 상황으로, 해당 임차인이 해당 물건을 점유할 권리는 있으나 금전적인 보증금 회수 의무는 낙찰자에게 없을 가능성이 높습니다. 다만, 점유 명도에 대한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있어 투자 시 주의가 요구됩니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 인해 명도 저항 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 안산시 단원구 성곡동은 시화국가산업단지 및 반월국가산업단지의 배후 지역으로, 제조업체 및 관련 산업 시설이 밀집된 국가 산업 단지입니다.

* 주변 산업 환경: 다양한 규모의 제조업체, 물류 창고, 산업 지원 시설 등이 밀집하여 관련 산업 종사자 및 물류 이동이 활발한 지역입니다.

* 교통 및 접근성: 남안산 분기점 인근으로 수도권 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 물류 이동 및 운송에 유리한 입지입니다.

* 혐오시설 확인: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 산업 단지 내에서 발생할 수 있는 소음, 분진, 악취 등의 공업 환경 관련 문제는 상존할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 활용되는 산업단지 내 위치하고 있어, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설 접근성은 상대적으로 낮습니다.

* 직장인 편의: 산업단지 내 근무자들을 위한 식당, 편의점 등은 산재해 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설과는 거리가 있습니다.

* 주거 환경: 인근에 주거 지역이 포함되어 있어 일부 직원들의 출퇴근 편의는 가능할 수 있으나, 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있습니다.

* 대중교통: 앞서 언급했듯이, 단지 내 대중교통 여건은 불편한 편이므로 자가용 또는 통근버스 이용이 일반적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 송 씨의 존재는 가장 큰 리스크입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 점유 이전이 지연될 가능성이 있습니다. 임차인의 정확한 권리 관계 및 점유 이유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 과도한 채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가보다 높은 수준으로, 경매 절차의 원활한 진행 및 낙찰가 형성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 산업단지 특성: 공장 밀집 지역의 특성상 환경 문제(소음, 악취, 분진 등)가 발생할 수 있으며, 이는 향후 재매각 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약 허가구역이라는 점은 외국인 등 특정 구매자에게는 거래 제한 요소가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시화국가산업단지 내 위치한 공장 건물로, 산업 활동을 위한 입지 및 시설은 양호한 편입니다. 주요 도로망과의 접근성도 우수합니다. 그러나 약 62억 원이 넘는 과도한 채권 총액과 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 송 씨 존재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 문제는 투자 수익률과 직결되는 핵심 요소이므로, 해당 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 현재로서는 리스크가 상당히 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 입지: 시화국가산업단지 내 위치하여 제조업 및 관련 산업을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 시설 상태: 철골조 판넬 구조의 2층 공장으로, 기본적인 설비가 갖추어져 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 국가 산업단지의 지속적인 발전에 따라 해당 지역의 가치는 장기적으로 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,504,552,000원입니다.

총 등기부채권액이 감정가를 초과하고 있으며, 대항력 있는 임차인 송 씨로 인한 명도 리스크가 존재하므로, 낙찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 명도 비용 및 소요 시간: 임차인과의 협상 또는 명도 소송 시 발생하는 비용과 시간을 충분히 산정해야 합니다.

* 잠재적 가치: 이러한 리스크 요인들을 감안했을 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.

따라서, 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 상기 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 할 것입니다. (예: 감정가의 70~80% 수준에서 리스크 비용을 산정한 후 입찰가 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.