나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53995 [1] 경기도 광명시 소하동 896-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소히동 소재 "서면초등학교" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대 주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브 2층 중 2층 202호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역) 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25. /국토교통부 제2025-1058호).

공부와의 차이

본건 대지권의 비율은 제시목록 및 등기사항전부 증명상은 196.5분의 30.49이나 토지대장 대 지원 등로부상은 196.5분의 35.01임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자가 거주중임.

물건 비고

토지대장(대지권등록부)상 대지권의 비율은`196.5분의 35.01`로 부동산등기사항증명서상 대지권의 비율 (196.5분의 30.49)과 서로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53995 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 소하동 896-10 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

* 건물면적: 49.17㎡ (약 14.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOO

* 준공연도: 1990년

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광명시 소하동 소재 "서면초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 다세대 주택, 단독 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을7 근저당 (관악농업협동조합, 2023.07.31.)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 지상권은 예외)

1.3. 2. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 내용 없음)

1.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 소유자가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (광명시 소재 아파트, 외국인 주택 취득 시)

1.4. 2. 주변 상업시설

* 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 시설

* 서면초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2. 편의 시설

* 주거 지역 내 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공부상의 차이

* 토지대장(대지권등록부)상 대지권 비율(196.5분의 35.01)과 부동산등기사항증명서상 대지권 비율(196.5분의 30.49)이 서로 상이하여 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 토지 이용 제한

* 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 지정으로 향후 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 주변 혐오시설 여부

* 경기도 광명시 가학동에 쓰레기 소각장 및 하수 처리장이 위치하고 있습니다. 해당 시설들이 본건과 인접해 있지는 않으나, 광명시 내에 위치하여 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 다세대주택 2층 202호입니다.

* 1990년에 건축된 건물로, 주변은 다세대 및 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 서면초등학교와 인접해 있으며 대중교통 이용이 용이하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조로, 내부 마감은 벽지 및 타일 등 일반적인 상태로 보입니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 토지대장과 등기부상 대지권 비율의 차이가 존재하여 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 초등학교 인접으로 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 광명시의 지속적인 개발 및 인프라 확충 수혜 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 인근 우림아트빌(2009년식, 68.52㎡) 200,000,000원에 거래됨.

* 2026년 3월, 인근 토성4동(1992년식, 59.23㎡) 305,000,000원에 거래됨.

* 2026년 3월, 인근 오승빌라(1986년식, 50.2㎡) 269,500,000원에 거래됨.

* 본건은 1990년식 다세대주택(49.17㎡)으로, 감정가는 192,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례 중 연식과 면적을 고려할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 공부상 차이점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.