나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53973 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 457-3 마운틴파크빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 "팔곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약10m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동 관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 전우현)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53973 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 457-3 마운틴파크빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9천만원

토지 면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

건물 면적: 77.49㎡ (약 23.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2009년

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 "팔곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축 사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동 관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음. 과거 2025.8.26. ~ 2026.8.25.까지 토지거래계약에 관한 허가 구역이었으나 현재는 기간이 경과되었음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022-08-17) (등기부상 권리 내역 중 가장 선순위로 판단되며, 경매로 소멸될 것으로 예상됨)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 2025.12.05.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 전 )

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-01-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출되었음.

* 권리분석 요약:

* 등기부등본상의 권리 내역을 종합해 볼 때, 경매로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됨.

* 임차인 전 은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 지역은 "팔곡초등학교" 인근으로, 주변에 주택가와 근린생활시설, 일부 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 해당 지역은 주거 기능과 함께 일부 농업 및 임업 활동이 이루어지는 복합적인 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: "팔곡초등학교"가 인근에 위치함.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 고도지구(7층 이하) 지정으로 인해 건물 신축이나 증축에 제한이 있을 수 있음.

* 과거 토지거래계약 허가 구역이었으나, 2026년 8월 25일부로 기간이 만료되어 현재는 해당 사항 없음.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 내부 상태 확인이 필요할 수 있음.

* HUG 관련 사항이 명확히 정리되었으나, 모든 경매 물건은 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필수적임.

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 현장 방문 시 주변 환경을 재확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액은 1억 9천만원임.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단되며, 임차인과의 관련 사항도 명확하게 정리되어 있어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건임.

* 주변 환경은 주거, 상업, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 특화된 상권 형성보다는 지역 내 소규모 생활권역으로 형성되어 있음.

* 건축 연도(2009년) 대비 적절한 유지보수가 이루어졌는지 현장 확인이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 없음 및 HUG와의 확약서로 인한 인수 부담 제로.

* 경매 물건으로 감정가 대비 시세 차익 기대 가능.

* 안산시 내 다세대 주택으로, 지역 개발 및 수요에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 3월 14일 거래된 '세영퍼스트빌'(2009년식, 74.18㎡)은 1억 3,300만원에 거래됨.

* 2026년 3월 5일 거래된 '유경힐타운A동'(2009년식, 72.05㎡)은 1억 6,700만원에 거래됨.

* 2026년 3월 7일 거래된 '산장빌리지'(1996년식, 59.55㎡)는 1억 1,000만원에 거래됨.

* 본건 건물 면적은 77.49㎡(약 23.44평)이며, 건축 연도는 2009년으로 '유경힐타운A동' 및 '세영퍼스트빌'과 유사함.

* 유사 연식 및 면적의 '유경힐타운A동'이 1억 6,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 추정됨.

* 감정가는 1억 9,000만원임.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이 금액을 제외하고 입찰가를 산정함.

* 권장 입찰가: 본건의 시세, 감정가, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 1억 5,800만원 ~ 1억 6,800만원 사이에서 결정하는 것을 권장함. (이는 최초 감정가 기준이며, 유찰 시 가격 변동 가능성 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.