나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54002 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 113동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 월곶역(수인분당선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공지붕 20층 건물내 20층 2003호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남동측, 북서측 정문 및 후문을 이용하여 단지출입이 가능하며 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

월곶동 1010-4 :도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54002 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 113동 20층2003호

용도: 아파트

감정가: 272,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

토지지분: 20.755㎡ (약 6.28평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.965㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOO

사용승인일: 2002년 12월 4일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 월곶역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 아파트단지 남동측, 북서측 정문 및 후문을 이용하여 단지 출입이 가능하며 외부 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 대한주택보증주식회사 (2002-12-17)

* 소유권이전: 홍현표 (2003-03-04)

* 근저당권 (말소기준권리): 오케이저축은행 (2022-04-28, 360,000,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2024-07-08, 6,120,438원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 오케이저축은행 (2025-12-10, 340,452,059원) - 본건 경매 개시

* 압류: 영등포세무서장 (2026-08-19) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 366,120,438원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요가 있으나 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않음)

임차인 현황:

* 임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 상황에 대비하여 현장 조사를 통해 임차인 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 아파트로서, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 진주마을풍림1차아파트, 113동 20층에 위치합니다.

* 사용승인일: 2002년 12월 4일

* 최고층: 20층

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 480대 수용 가능하며, 전기차 충전기가 지하에 70대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. (전입세대열람 등을 통한 점유 관계 확인 필수)

토지 이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 학교보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택거래 한정) 등이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 아파트로, 지하철 역세권 및 학교 인접 등 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미확인은 반드시 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 272,000,000원이나, 현재 시세는 이보다 낮게 형성되어 있어 시세 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지하철 월곶역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

단지 내 기본 편의시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

감정가 대비 시세 비교를 통해 시세차익 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원입니다.

최근 실거래가 조사 결과, 동일 면적(59.97㎡, 약 18.14평)의 경우 2026년 5월부터 7월까지 170,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

이는 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장하며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본건의 경쟁률을 종합적으로 고려해야 합니다.

아파트 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

아파트 분양면적: 제공된 정보로는 정확히 파악하기 어려우나, 일반적으로 전용면적 59.97㎡는 70㎡대 후반 ~ 80㎡대 초반의 분양면적을 가질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.