나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43097 [1] 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구(철도보호지구), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.(신장동 243-3번지 기준임)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43097 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 6층625호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 8.66㎡ (2.62평)

* 건물면적: 35.34㎡ (10.70평)

* 감정가: 154,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

2.1. 1.입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능함.

* 인접 도로상태: 본건 토지 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구(철도보호지구), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.(신장동 243-3번지 기준임)

1.1. 1.건물 구조 및 설비

2.1. 1.1.건물 구조 및 설비

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

* 이용상태: 건축물대장상 도시형생활주택임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

1.2. 권리분석

2.1. 2.권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 (2025-11-27 접수, 주택도시보증공사)

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차권 (을3): 180,000,000원, 2022-06-17 전입, 2022-06-03 확정. 대항력 있음. (매각으로 인한 말소 여부 확인 필요)

* 강제경매 (갑4): 180,000,000원, 2025-11-27 접수. 말소기준권리.

* 총 등기부 채권액: 180,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있음.

* 주의: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 미변제될 경우 매수인에게 인수될 수 있으므로 배당표 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.2. 1.권리 분석 세부 사항

2.1. 2.1.권리 분석 세부 사항

* 집합건물 등기부 요약:

* 구분: 갑2, 접수일자: 2017-08-01, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 김창환, 말소: - , 금액:

* 구분: 을3, 접수일자: 2024-06-24, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 신정선, 말소: 인수, 금액: 180,000,000원

* 구분: 갑3, 접수일자: 2022-07-11, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 임치억, 말소: - , 금액:

* 구분: 갑4, 접수일자: 2025-11-27, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 말소: 말소, 금액: 180,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-04-30

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호3번 2024.6.24.자 접수 제23792호 주택임차권등기는 배당으로 전액변제되지 않으면 매수인에게 인수됨.

1.3. 상권분석

2.1. 3.상권분석

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

* 주변 시설: 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 밀집 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

2.1. 4.생활정보

* 건축물 정보: 평택 송탄역 클래시아. 사용승인일: 20170525. 총 층수: 13층 (지상), 4층 (지하). 총 세대수: 311세대.

* 건물 특징: 철근콘크리트구조로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

* 편의시설: 주변에 생활편의시설이 소재하고 있으며, 송탄역 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 학교: 송신초등학교 인근 소재

* 의료 시설: 도보 또는 차량으로 접근 가능한 병원 및 의원 다수 소재

1.5. 잠재적 리스크

2.1. 5.잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 가능성: 임차인 신 의 보증금 180,000,000원은 현재 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (매우 중요)

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 공항 및 군사시설 관련 구역으로, 재산권 행사 및 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

* 감정가 대비 시장가 추정: 최근 유사 물건(전용면적 약 17.6㎡) 매매가는 6,000만원 ~ 8,500만원 수준으로, 본 물건(건물면적 35.34㎡)의 감정가 1억 5,400만원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 물건의 면적이 더 크기 때문일 수 있으나, 정확한 실사용 면적 및 시장가 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.1. 6.종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 업무시설 및 도시형 생활주택으로 활용 가능하여 임대 수익 잠재력이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 현재 임차인의 보증금(1억 8천만원)이 감정가(1억 5천 4백만원)보다 높으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있어 철저한 권리분석 및 배당 확인이 필수적입니다.

또한, 감정가와 최근 유사 소형 물건의 매매가 사이에 괴리가 있어, 정확한 면적 확인 및 현장 조사를 통해 시세 재산정이 필요합니다.

제한사항으로는 공항 및 군사시설 관련 구역 지정이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.1. 7.투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지: 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라 이용 가능.

* 임대 수익 기대: 오피스텔 및 도시형 생활주택 용도로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 대형 면적: 주변 소형 오피스텔 대비 넓은 면적 (35.34㎡) 보유 가능성 (단, 전용면적 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

2.1. 8.예상 입찰가

* 감정가: 154,000,000원

* 최근 유사 물건 매매가 (전용 약 17.6㎡ 기준): 6,000만원 ~ 8,500만원

* 임차인 보증금 (인수 가능성): 180,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

- 감정가: 154,000,000원

- 최근 소형 물건 시세 및 선순위 임차인 보증금, 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

- 최종 입찰가는 현장 조사, 배당 분석, 전문가 상담 등을 통해 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.