나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43097 [1] 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구(철도보호지구), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.(신장동 243-3번지 기준임)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43097 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 6층625호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 8.66㎡ (2.62평)

* 건물면적: 35.34㎡ (10.70평)

* 감정가: 154,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

2.1. 1.입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능함.

* 인접 도로상태: 본건 토지 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구(철도보호지구), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.(신장동 243-3번지 기준임)

1.1. 1.건물 구조 및 설비

2.1. 1.1.건물 구조 및 설비

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

* 이용상태: 건축물대장상 도시형생활주택임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

1.2. 권리분석

2.1. 2.권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 (2025-11-27 접수, 주택도시보증공사)

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차권 (을3): 180,000,000원, 2022-06-17 전입, 2022-06-03 확정. 대항력 있음. (매각으로 인한 말소 여부 확인 필요)

* 강제경매 (갑4): 180,000,000원, 2025-11-27 접수. 말소기준권리.

* 총 등기부 채권액: 180,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있음.

* 주의: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 미변제될 경우 매수인에게 인수될 수 있으므로 배당표 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.2. 1.권리 분석 세부 사항

2.1. 2.1.권리 분석 세부 사항

* 집합건물 등기부 요약:

* 구분: 갑2, 접수일자: 2017-08-01, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 김창환, 말소: - , 금액:

* 구분: 을3, 접수일자: 2024-06-24, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 신정선, 말소: 인수, 금액: 180,000,000원

* 구분: 갑3, 접수일자: 2022-07-11, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 임치억, 말소: - , 금액:

* 구분: 갑4, 접수일자: 2025-11-27, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 말소: 말소, 금액: 180,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-04-30

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호3번 2024.6.24.자 접수 제23792호 주택임차권등기는 배당으로 전액변제되지 않으면 매수인에게 인수됨.

1.3. 상권분석

2.1. 3.상권분석

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

* 주변 시설: 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 밀집 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

2.1. 4.생활정보

* 건축물 정보: 평택 송탄역 클래시아. 사용승인일: 20170525. 총 층수: 13층 (지상), 4층 (지하). 총 세대수: 311세대.

* 건물 특징: 철근콘크리트구조로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

* 편의시설: 주변에 생활편의시설이 소재하고 있으며, 송탄역 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 학교: 송신초등학교 인근 소재

* 의료 시설: 도보 또는 차량으로 접근 가능한 병원 및 의원 다수 소재

1.5. 잠재적 리스크

2.1. 5.잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 가능성: 임차인 신 의 보증금 180,000,000원은 현재 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (매우 중요)

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 공항 및 군사시설 관련 구역으로, 재산권 행사 및 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

* 감정가 대비 시장가 추정: 최근 유사 물건(전용면적 약 17.6㎡) 매매가는 6,000만원 ~ 8,500만원 수준으로, 본 물건(건물면적 35.34㎡)의 감정가 1억 5,400만원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 물건의 면적이 더 크기 때문일 수 있으나, 정확한 실사용 면적 및 시장가 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.1. 6.종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 업무시설 및 도시형 생활주택으로 활용 가능하여 임대 수익 잠재력이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 현재 임차인의 보증금(1억 8천만원)이 감정가(1억 5천 4백만원)보다 높으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있어 철저한 권리분석 및 배당 확인이 필수적입니다.

또한, 감정가와 최근 유사 소형 물건의 매매가 사이에 괴리가 있어, 정확한 면적 확인 및 현장 조사를 통해 시세 재산정이 필요합니다.

제한사항으로는 공항 및 군사시설 관련 구역 지정이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.1. 7.투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지: 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라 이용 가능.

* 임대 수익 기대: 오피스텔 및 도시형 생활주택 용도로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 대형 면적: 주변 소형 오피스텔 대비 넓은 면적 (35.34㎡) 보유 가능성 (단, 전용면적 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

2.1. 8.예상 입찰가

* 감정가: 154,000,000원

* 최근 유사 물건 매매가 (전용 약 17.6㎡ 기준): 6,000만원 ~ 8,500만원

* 임차인 보증금 (인수 가능성): 180,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

- 감정가: 154,000,000원

- 최근 소형 물건 시세 및 선순위 임차인 보증금, 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

- 최종 입찰가는 현장 조사, 배당 분석, 전문가 상담 등을 통해 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.