나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43092 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역1번출구' 북동측 인근에 위치하는 '대준블루온3' 내에 위치하며, 인근일대는 상업 및 업무용부동산, 주거용부동산 등이 혼재하는 송탄역 동측 배후지 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 4층 409호로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 부정형 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 238-18 :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 238-21 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경43092 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층 409호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.197199999999999㎡ (약 2.48평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

전용면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 산정이 어렵습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역1번출구' 북동측 인근에 위치한 '대준블루온3' 건물 내 4층 409호입니다.

주변 지역은 상업, 업무, 주거용 부동산이 혼재하는 송탄역 동측 배후지 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(송탄역)이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 22일 접수된 유서진 외 3명의 근저당권(채권최고액 156,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 376,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

임차인: 윤

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2022년 1월 20일

확정일자: 2022년 1월 4일

배당신고일자: 2024년 1월 31일

대항력: 없음 (물건 명세서 상 명시)

등기부 상 임차권(을2)은 말소 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금 우선변제권자로서 배당을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기합니다. 또한, 향후 배당으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인이 임차인의 잔존 보증금에 대해 추가적인 책임을 부담할 가능성은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

본건은 2017년 사용 승인된 '대준블루온3'에 위치한 전용면적 29.85㎡ (약 9.03평) 도시형생활주택입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 보면, 유사 연식 및 규모의 건물 대비 본건의 감정가(203,000,000원)는 ㎡당 약 680만원 수준으로, 주변 다세대 주택 거래가(㎡당 약 151만원 수준)보다 높은 편입니다. 이는 도시형생활주택이라는 점, 준신축 건물, 그리고 HUG 보증 관련 특수 조건 등이 반영된 결과로 보입니다.

최근 평택시 주택 시장은 미분양이 감소하고 신고가 거래가 이어지는 등 회복세를 보이고 있습니다.

4.2. 건물 특성

건축 연도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 4층.

세대수: 총 90세대.

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중이며, 개별난방, 엘리베이터 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송탄역 인근의 상업지역에 위치하여 각종 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 송신초등학교가 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사 시설 인접: 본건 소재지는 비행안전구역 제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다. 이는 소음 문제나 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있는 요인입니다.

* 높은 임차 보증금: 임차인 윤 의 보증금(220,000,000원)이 본건 감정가(203,000,000원)보다 높습니다. 다만, 권리분석상 인수 부담은 없습니다.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 여러 규제가 적용되는 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동 송탄역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인과의 관계에서도 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 주택도시보증공사의 대항력 포기서 제출 덕분입니다. 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 하며, 군사 시설 인접으로 인한 소음 등 환경적 요인과 지역 내 다양한 개발 계획 및 규제 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지로 교통 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임차인 보증금 미인수 및 대항력 문제 없음으로 권리 관계가 명확하여 투자 안정성이 높습니다.

* 군사 시설 인근 지역의 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(2026년 5월)는 본건 도시형생활주택의 시세와 직접적인 비교가 다소 어렵습니다. B&BTown(2013년식, 72.56㎡)의 ㎡당 약 151만원 수준을 적용하면 본건 전용면적(29.85㎡) 기준 약 4,500만원이 산출되나, 이는 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다.

본건의 감정가는 ㎡당 약 680만원으로, 이는 신축 연식, 역세권 입지, HUG 보증 등의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

보수적인 관점에서, 최근 평택 지역 주택 시장의 회복세를 고려하되, 군사 시설 인접 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80%~95% 수준을 적정 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최저 입찰가 (감정가의 70%): 142,100,000원

* 적정 예상 입찰가 (감정가의 80-95%): 162,400,000원 ~ 192,850,000원

따라서, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 시장 조사를 추가로 진행하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.