나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5270 [1] 경기도 하남시 덕풍동 948 더샵하남에디피스 105동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 '지하철5호선 하남시청역’북측에 접하여 위치하며, 주위 는 아파트단지, 각급 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 접하여 위치하는 등 전반적인 교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 증 3층 301호 단위세대로서 외벽 : 하단부 석재, 상단부 몰탈위 페인트 등 창호 : 샷시2중창

이용상태

아파트(이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(하남C구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 철도(도시철도(정거장4))(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교 환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[남한중학교])<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화 유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교 육지원청에 별도 확인요[신장초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인 지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약 에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정 ),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법 인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5270 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 948 더샵하남에디피스 105동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 875,000,000원

토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 중 3층 301호

준공일자: 2016년 3월 31일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재한 더샵하남에디피스 단지 내 아파트입니다.

지하철 5호선 하남시청역이 북측에 인접하여 역세권 입지를 자랑합니다.

단지 주변으로는 아파트 단지, 각급 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리합니다.

더샵하남에디피스는 총 11개동, 최고 25층 규모의 대단지 아파트입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 16일 접수된 신한은행의 근저당권(금 660,000,000원)입니다.

등기부등본 상 을구에 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 모두 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,072,462,951원이지만, 이는 실제 인수 금액과는 무관합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 점은, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 외 별도의 명도 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치하여 출퇴근 이용객 등 유동 인구 확보가 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교육 환경:

본 건 인근에 남한중학교, 신장초등학교, 소화유치원 등이 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

생활 편의시설:

단지 주변에 공원이 위치해 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

교통:

지하철 5호선 하남시청역을 통해 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(하남C구역)으로 지정되어 있습니다.

대로1류, 대로3류, 중로1류 등 다양한 도로에 접하고 있으나, 차량 통행량 증가로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

철도(도시철도(정거장4))(저촉) 사항은 지하철 노선과의 물리적 저촉 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(학교, 유치원)은 주거 환경 측면에서는 긍정적이나, 향후 개발 행위 등에 일부 제약이 될 수 있습니다.

배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등은 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

특히, 본 건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

지정기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 (하남시 전역 아파트 용도 한정)

지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (외국인 등 매수인 대상 주택)

낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 시 해당 기간 및 대상에 따른 허가 절차 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 언급된 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 잠재적인 고려 사항으로 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 공원, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

더샵하남에디피스라는 브랜드 아파트로서 단지 관리 상태 및 주거 쾌적성 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 파악되어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 토지거래계약허가구역 지정은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능.

풍부한 생활 인프라: 주변 학교, 공원, 상업 시설 등 우수한 생활 환경.

지역 개발 잠재력: 하남시의 지속적인 개발 및 도시 계획 구역 내 위치.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전한 투자 가능.

브랜드 가치: 더샵 브랜드 아파트로서의 선호도 및 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 875,000,000원으로 평가되었습니다.

안정적인 권리 관계와 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자의 높은 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 최근 거래 사례 분석, 임장 활동을 통한 물건 상태 확인, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.