나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53585 [1] 경기도 하남시 망월동 1135 미사역마이움푸르지오시티 8층102동803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하며 제반 입지환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "미사역"이 소재하고, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지상23층 지하6층 건물 내 제8층 제102동 제803호로서, (2020.07.14. 사용승인) 외벽 : 하단 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인트마감 등. 내벽 : 시멘트몰탈위 벽지도배, 타일 등 마감 창호 : 시스템창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

엘리베이터, 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 천정형에어컨, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서 평지이며, 상업.업무용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30M, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 15~20M 내외의 포장도로에 접하고, 서측으로 약 10M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m) (보행자전용도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:최희정)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 1135번지에 위치한 미사역마이움푸르지오시티 내 오피스텔입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53585 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1135 미사역마이움푸르지오시티 102동 803호 (8층)

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설, 운동시설)

* 건물 면적: 19.39㎡ (약 5.87평)

* 토지 면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

* 감정가: 121,000,000원 (1억 2,100만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 정보: 2020년 7월 14일 사용승인, 철골철근콘크리트구조, 지하 6층, 지상 23층 건물 중 8층 102동 803호

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 주택도시보증공사(양도전: 최 )로부터 2026.05.26.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 우수하며, 제반 입지 환경이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측 약 30M, 북측 및 동측 약 15~20M, 서측 약 10M 폭의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 각종 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 부산지방법원 2025카단3830 (가압류)이며, 본 경매로 인해 모든 권리(가압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 최 )

* 보증금: 140,000,000원 (1억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-24

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 따라서 본건 낙찰 시 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수 2020-08-14)

* 을1: 주택임차권 (최희정, 140,000,000원, 접수 2024-09-24, 말소)

* 갑3: 소유권이전 (서승희, 접수 2023-07-12)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 1,816,000,000원, 접수 2025-02-26, 말소, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 140,000,000원, 접수 2025-12-04, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 미사역마이움푸르지오시티는 지하철 5호선 미사역 역세권에 자리하고 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 주변 상업 및 업무시설 발달로 인해 활발한 상권이 형성되어 있으며, 미사지구 개발과 함께 지속적인 상권 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 녹지: 단지 주변으로 공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인(최 )이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기를 말소해주기로 한 HUG의 확약서가 제출되었습니다. 이는 명도 과정에서의 임차인 관련 리스크를 최소화하지만, HUG의 구체적인 인수 절차 및 잔여 채권 처리 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역 내 위치하나, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)이 존재합니다. 다만, 경매 낙찰 시에는 통상적으로 토지거래허가가 면제되므로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 미사역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상되며, HUG의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 리스크가 낮다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 시세의 상단부에 위치하고 있어, 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 오피스텔로서 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물로 공실 발생 가능성이 낮고, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* HUG 확약서 제출로 명도 관련 불확실성이 해소되어 투자 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원(1억 2,100만원)입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 22.47㎡ ~ 24.2㎡)의 오피스텔이 140,000,000원 ~ 142,500,000원(1억 4천만원 ~ 1억 4,250만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용 면적은 19.39㎡(약 5.87평)으로, 이를 평당 가격으로 환산하면 대략 1912만원 ~ 2095만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건(19.39㎡)의 시장 가치를 산정해보면 약 1억 1,150만원 ~ 1억 2,300만원 정도로 추정됩니다. 현재 감정가 1억 2,100만원은 추정 시장 가치의 상단부에 해당합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

따라서, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원 사이에서 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.