나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53571 [1] 경기도 광주시 회덕동 199-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 '회덕1동 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 다세대주택 중 1층 101호임. (사용승인일:2012.02.16), 외벽 : 적벽돌 및 페인팅 마감 창호 : PVC샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. 내부구조도 참조(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 개별난방, 도시가스 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로(가) 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별 대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김혜선)로부터 2026.05.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2025타경53571 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 회덕동 199-2, 1층 101호

건축년도: 2012년 2월 16일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕

용도: 다세대주택

토지 면적: 66.50㎡ (약 20.1평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.1평) - 전용면적

토지/건물 지분: 각각 66.5㎡, 59.875㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 (2025.8.26.~26.8.25. / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

1.3. 권리분석 개요

등기부채권 총액: 216,922,934원

말소기준권리: 2024년 6월 19일자 가압류 (주식회사국민행복기금)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 '회덕1동 마을회관' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재하고 있습니다.

토지 이용 상태는 사다리형 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 변동: 김태좌(보존, 2012) → 김귀순(이전, 2013) → 김윤환(이전, 2022)

가압류: 주식회사국민행복기금 (2024.06.19, 6,922,934원) - 말소기준권리

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.03, 210,000,000원) - 본건 경매 신청 채권자

임차권: 김혜선 (2024.05.30 등기, 210,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 분석

주요 임차인: 김 (김혜선)

보증금: 210,000,000원

전입일자: 2022년 5월 10일

확정일자: 2022년 4월 5일

배당신고일자: 2024년 5월 30일

주의사항:

임차인 김 씨는 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 7일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 해당 임차인의 대항력은 배제되며, 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

등기부상 김 씨의 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있어, 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 6월 19일자 주식회사국민행복기금의 가압류 (갑4)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김혜선, 을7) 및 강제경매개시결정(갑5)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요에 명시되어 있으나, 현재 등기부상 존재하지 않음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금은 인수하지 않는 것으로 판단됨. 다만, 확약서 내용과 관련하여 미변제 금액 발생 시 인수 여부는 불확실할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

주변 유사 다세대주택 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 회덕파크빌 (2012년, 59.36㎡, 3층): 2026년 5월 18일, 14,500만원

* 럭키타운 (2014년, 56.45㎡, 2층): 2026년 5월 15일, 15,000만원

* 주원타운 (2012년, 59.81㎡, 3층): 2026년 5월 11일, 17,500만원

본건(59.88㎡)과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택들이 최근 14,500만원에서 17,500만원 사이에 거래되었습니다.

최근 5월 실거래가 평균은 약 15,667만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가 201,000,000원은 주변 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변 전월세 시세 역시 유사한 수준으로 형성되어 있어, 임대 수익률 분석 시 이를 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에는 소규모 상점과 편의점이 소재하며, 광주초등학교, 광주중학교가 차량 10분 거리에 위치합니다.

5.2. 건물 이용상태 및 설비

건물 구조는 철근콘크리트조 경사지붕의 다세대주택이며, 2012년 2월 16일에 사용승인되었습니다.

외벽은 적벽돌 및 페인팅 마감, 창호는 PVC샤시창호로 되어 있습니다.

내부 이용은 다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 소화설비, 개별난방, 도시가스 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 경매 신청 부동산 외 다른 부동산의 경매 결과에 따라 채권 금액에 변동이 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경으로 인해 임차인과의 분쟁 가능성은 낮으나, 제출된 확약서 내용을 면밀히 재확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 잔금 납부 후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요합니다. (대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

6.2. 혐오시설 유무

주변 지도 및 위성 사진 확인 결과, 본건으로부터 도보 거리 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다.

2012년에 건축된 건물로, 적절한 대지 지분과 건물 면적을 보유하고 있습니다.

권리 분석상, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 강제경매는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인 김 씨가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 주의해야 할 사항입니다.

토지거래허가구역에 해당하므로 잔금 납부 시 허가 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리관계 명확성.

* HUG 관련 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담 최소화 예상.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 주거 가치 상승 잠재력.

* 적정 가격 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 실거래가 평균: 약 15,667만원 (2026년 5월 기준)

본건의 감정가는 최근 주변 실거래가 평균 대비 높은 수준입니다. 따라서, 주변 시세를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 거래된 유사 물건의 평균 가격을 고려할 때, 14,000만원 ~ 16,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 유찰 가능성도 염두에 두고, 시장 상황 및 본건의 개별적인 상태를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 조사를 수행한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 투자 결정에 대한 책임은 본인에게 있음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.