나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53546 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3141 수산리치빌 101 601 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 "모란역" 동측 인근에 위치하며 주위는 아 파트, 오피스텔, 점포, 음식점, 각종 상업용빌딩, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사 정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 13층 중 제6층 601호로서 외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(아파트 및 근린생활시설)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기 환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.04.10일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임 50187)으로 2023.04.25일자 주택임차권이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53546 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3141 수산리치빌 101 601

용도: 아파트

감정가: 452,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.874㎡ (약 6.31평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물지분: 84.959㎡ (약 25.70평)

* 분양면적은 제공된 정보 내에서 구체적으로 명시되지 않았으나, 건물 면적 84.96㎡는 전용면적으로 간주됩니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 수산리치빌

구조: 철근콘크리트조 평지붕 13층 중 제6층 601호

사용승인일: 2003년 6월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 지하철 '모란역' 동측 인근 지역입니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 점포, 각종 상업용 빌딩, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 모란역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 광대로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 광로2류(폭 50m~70m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (2건)

* 비행 안전제5구역(전술)

* 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 대상 용도: 아파트)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을17 (근저당권, 이한용, 2021년 9월 10일 접수)

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액: 915,409,414원

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 관련: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 기록 있음.

* 임차권: 을18 (주택임차권, 권리자: 박성현, 권리금액: 400,000,000원, 접수일자: 2023년 4월 25일). 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 근저당권: 을17 (이한용, 2021년 9월 10일 접수, 171,600,000원) - 말소기준권리.

* 압류/가압류: 다수의 압류 및 가압류 기록이 있으나 모두 말소 예정입니다. (경기신용보증재단, 성남시, 오케이저축은행, 성남농업협동조합 등)

* 강제경매: 갑21 (채권자: 박성현, 2025년 12월 2일 접수, 401,567,500원) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박성현

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 10월 19일

* 배당신고일자: 2023년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 박성현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 400,000,000원에 대해 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.5. 인수되는 권리

* 을18 주택임차권 (박성현, 400,000,000원): 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 혼합 지역

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 점포, 상업용 빌딩, 주택 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다. 이는 주거 수요와 함께 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 모란역 중심 상권

지하철 모란역이 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 모란역 주변은 성남시의 주요 교통 허브이자 상업 지구로서 다양한 편의시설과 유동인구를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 모란역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

점포, 음식점, 근린생활시설, 각종 상업용 빌딩 등이 주변에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 구역 내에 위치하고 있어, 인근 학교와의 근접성을 시사합니다.

5.4. 주변 혐오시설 정보

모란역 인근의 모란시장은 과거 개 도축 및 판매 시설이 밀집하여 혐오 시설로 분류되었던 이력이 있습니다. 최근에는 해당 시설들이 철거되고 현대화 및 업종 전환 작업이 진행되었으나, 일부 부정적인 이미지가 남아있을 수 있습니다. 본건 물건의 정확한 위치와 모란시장의 구체적인 영향 범위는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박성현의 보증금 400,000,000원입니다. 해당 금액이 배당으로 전액 변제되지 못하면 매수인에게 인수되므로, 총 인수 금액이 증가하게 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간) 이는 향후 소유권 이전 시 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 용도 제한

* 방화지구, 시가지경관지구, 비행 안전제5구역(전술) 등 다양한 토지이용 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본건은 교통이 편리한 역세권에 위치하며 상업 및 주거 기능이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 4억 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 여러 법적 제한 사항도 고려해야 합니다. 모란시장과의 인접성은 상권에 긍정적인 영향을 줄 수도 있으나, 과거 혐오 시설 관련 이슈로 인한 부정적 인식 또한 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 접근성

지하철 모란역을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능하며, 이는 주거 편의성과 함께 상업 활동에도 긍정적인 요인입니다.

8.2. 복합 용도 지역의 잠재력

주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 수요와 공급의 균형에 따라 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 400,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 따라서 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 후 인수되는 임차 보증금 400,000,000원을 감안한 실질적인 취득 가격을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.